Зонирование земельного участка: Что такое зонирование земельного участка и какие бывают виды зонирования территорий

Что такое зонирование земельного участка и какие бывают виды зонирования территорий

Тип зоны	Наименование зоны в действующем Генплане	Обозначение на картах	Наименование зоны в проекте изменений	Обозначение на картах
Жилые зоны	Зоны коллективных садоводств	Ж1	Зона застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими и/или блокированными), коллективных садоводств, с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием проживающего населения	1ЖД
	Зоны застройки отдельно стоящими и/или блокированными односемейными (индивидуальными) жилыми домами	Ж2
	Зоны малоэтажной многоквартирной жилой застройки	Ж3	Зона малоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием проживающего населения	2ЖД
	Зоны среднеэтажной многоквартирной жилой застройки	Ж4	Зона среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, объектов социальной и инженерной инфраструктуры	3ЖД
	Зоны многоэтажной многоквартирной жилой застройки (9 этажей и выше)	Ж5
	Зоны жилой застройки на территории исторического центра Санкт-Петербурга	Ж6
	Зоны исторической жилой застройки на территории исторических пригородов Санкт-Петербурга (Пушкина, Павловска, Петергофа, Кронштадта, Ломоносова)	Ж7
Общественно-деловые зоны	Зоны многофункциональной общественно-деловой застройки	Д1	Зона всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны	Д
	Зоны размещения объектов здравоохранения, культуры, среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий	Д2
	В положении о территориальном планировании не устанавливается	Д3	Зона всех видов общественно-деловой застройки и объектов водного транспорта с включением объектов жилой застройки и объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны	ДИ
Производственные зоны	Зоны предприятий IV и V классов вредности (100 м и 50 м) и сопутствующих им общественно-деловых объектов	П1	Зоны объектов производственного, транспортно-логистического, складского назначения, инженерной инфраструктуры, с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием данной зоны	ПД
	Зоны предприятий I, II и III классов вредности	П2
Зоны инженер-ной и транспортной инфраструктур	Зоны скоростных магистралей, дорог непрерывного движения и городских магистралей	У	Зона городских скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения с включением объектов инженерной инфраструктуры	У
	Зоны объектов городского транспорта и инженерной инфраструктуры	И1	Зона объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, коммунальных объектов, объектов санитарной очистки с включением складских и производственных объектов	И1
	Зоны объектов воздушного транспорта	И2	Зона объектов воздушного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны	И2
	Зоны объектов железнодорожного транспорта	И3	Зона объектов железнодорожного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны	И3
	Зоны объектов водного транспорта	И4	Зона водного транспорта с включением объектов общественно-деловой и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны	И4
Зоны сельхоз использования	Зоны сельскохозяйственных угодий, питомников и теплиц	С1	Зоны сельскохозяйственных угодий, питомников и теплиц и производственных объектов сельскохозяйственного назначения с включением объектов производственной, социальной и инженерной инфраструктуры	С
	Зоны производственных объектов сельскохозяйственного назначения	С2
Рекреационные зоны:	Зоны спортивных сооружений и пляжей	Р0	Зона спортивных сооружений и пляжей с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны	Р0
	Зоны лесов и лесопарков	Р1	Зона лесов и лесопарков	Р1
	Зоны зеленых насаждений общего и ограниченного пользования	Р2	Зоны зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством об охране зеленых насаждений, включая плоскостные спортивные сооружения	Р2
	Зоны объектов отдыха и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного типа	Р3	Зона объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов, дачного фонда с включением объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны	Р3
	Зоны прочих зеленых насаждений	Не обозначены	Зона дворцово-парковых комплексов и исторических парков	Р4
			Зона зеленых насаждений, выполняющих специальные функции с включением объектов, допустимых в соответствии с действующим законодательством	Р5
Зоны специального назначения	Зоны кладбищ, крематориев	К1	Зона кладбищ, крематориев с включением объектов социальной и инженерной инфраструктуры	К1
	Зоны складирования отходов потребления и другие подобные объекты	К2	Зоны складирования отходов потребления с включением объектов инженерной инфраструктуры	К2
	Зоны военных и иных режимных объектов	К3	Зоны военных и иных режимных объектов с включением объектов социальной и инженерной инфраструктуры	К3
Акватории	Внутригородские акватории.	АГ	Внутригородские акватории	Не обознач.
	Прилегающая к городу акватория Финского залива	АФ

Зонирование земельного участка — фото примеры как разделить участок на функциональные зоны

Одним из самых важных этапов при благоустройстве земельного пространства является зонирование территории участка. Оно представляет собой разделение общей площади на несколько объектов, объединенных определенным дизайном.

В первую очередь необходимо создать чертежный план построек, которые будут находиться на территории. Разделение на зоны осуществляется в несколько этапов.

Для начала необходимо определиться с расположением основных построек, после чего выделяются места под огород, сад или дороги.

Все необходимые разделения наносятся на чертеж, при этом на нем должны быть пометки и наброски необходимых действий, например, планируемых построек, тех, которые нужно снести, а также о возможном озеленении или благоустройстве, все эти детали помогут при функциональном зонировании участка.

Основные требования

Немаловажный фактор – уровень залегания грунтовых вод. Для того, чтобы понизить уровень используется дренаж, колодцы или отводные каналы. Более подходящим вариантом станет закрытый дренаж, на его дно выкладывается труба со специальными отверстиями.

Во время планирования необходимо учитывать расстояние между строениями с учетом некоторых требований. Для экономии пространства можно соединить определенные объекты, а для того, чтобы зрительно площадь казалась больше, достаточно проложить извилистые дорожки.

При распределении территории, следует учитывать рекомендуемую площадь:

• зона для жилья – 10%;
• приусадебный участок– 15%;
• зона отдыха – 5%;
• территория для самоогородничества – 70%.

Существует несколько разновидностей размещения необходимых зон:

Классическая. Имеет прямоугольную форму и позволяет разделить на зоны используя собственную фантазию.

Удлиненная. Зауженный вариант планировки. Сложность заключается в разделении участка по необходимым зонам, причем для визуального расширения отлично подойдут крупные виды растительности.

Г-образная. Подходит при наличии выступающих частей участка, которые вполне можно использовать как место для отдыха.

Этапы разделения земельного участка

• поиск и сбор информации;
• размещение необходимых построек;
• подготовка детской площадки;
• выделение площади под сад или огород;
• создание ограды из различных растений.

Ниже можно рассмотреть примеры зонирования участка.

Зонирование для жилья и хозяйственных построек

Основная работа заключается в расположении жилого помещения. Очень часто дом располагается по центру, чтобы максимально защитить от ветра, шума и пыли. Направление жилых комнат – южное.

Зонирование участка, фото которого представлено ниже, изображает парадную зону, причем оно должно осуществляться с функциональной и эстетической точки зрения.

Въездная зона представляет собой гараж, подъезд или стоянку для автомобилей. Она способна отразить первоначальное впечатление о хозяевах, именно поэтому стоит особое внимание уделить украшению.

К хозяйственной зоне относятся те строения, которые предназначаются для практических целей, например, сарай или мастерская.

Зона для отдыха и площадка для детей

Местом для отдыха является придомовая территория. Данное пространство в обязательном порядке должно быть скрыто от ветра и возможных природных явлений. Отличным вариантом будет создание ограждений из разнообразных растений или необычного забора.

В данном случае хорошо смотрится беседка или бассейн, вблизи которых располагаются дорожки.

Если в доме проживают дети, то отличным решением будет создание территории для детских игр, причем она должна находиться в том месте, где есть постоянный присмотр со стороны взрослых.

Для тех, кто увлекается активным видом отдыха, необходимо создать спортивную зону.

Более подробно данный вариант расположения можно рассмотреть на схеме зонирования участка.

Территория под сад и огород

Подробнее рассмотрим зонирование дачного участка. Местность, выделяемая под хозяйственные нужды, представляет собой территорию для выращивания плодовых культур. Следует учитывать, что для хорошего урожая понадобится немалое количество света. Число посаженных кустарников зависит от рельефа и почвы.

Огород может располагаться вблизи зоны отдыха, что придаст более выразительный вид. Грядки рекомендуется располагать ровно и прямолинейно, учитывая свет, влажность и возможную затопляемость в весенний период. Для цветников могут использоваться как однолетние, так и многолетние растения.

Фото идеально продуманных вариантов зонирования земельного участка

Что такое «зонирование» участка и зачем оно нужно?

Для определения перспективности вложений инвестиций в тот или иной земельный участок необходимо рассмотреть тему территориального зонирования.

С этим термином в той или иной степени сталкивался каждый, кто занимается строительством, начиная от жилого или садового дома и заканчивая крупным промышленным объектом или многоквартирным домом.

Для тех же, кто только задумывается о перспективах инвестирования денежных средств в земельный участок, поясним, что вопрос территориальной зоны, на которой расположен выбранный земельный участок необходимо выяснять в самую первую очередь, наряду с его категорией и видом разрешенного использования, потому что от этих факторов будет зависеть то, что на земельном участке можно будет построить.

Если кратко, тот территория каждого населенного пункта в графическом виде может быть представлена как цветная схема, и от того в какой цвет “покрашена” та или иная территория и зависят параметры и возможности использования земельных участков – составных частей этой территории. Варианты возможностей собственника или арендатора конкретного земельного участка по землепользованию и застройке определяются в соответствии с территориальной зоной, к которой относится земельный участок.

Узнать свою территориальную зону можно из документов территориального планирования, например, в Нижнем Новгороде разработан и действует генеральный план города Нижнего Новгорода, как раз и содержащий информацию по планировке территории, а также Правила землепользования и застройки.

Что же все это значит на практике?

Это значит, что задумываясь о приобретении на правах аренды или собственности земельного участка, необходимо хорошо понимать, что возможности использования и застройки этого участка зависят от следующих основных параметров:

• территориальной зоны, к которой относится земельный участок;
• ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия – в случаях, когда земельный участок или иной объект недвижимости расположен в зоне охраны объектов культурного наследия;
• ограничений по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям — в случаях, когда земельный участок или иной объект недвижимости расположен в зонах действия соответствующих ограничений;
• возможных иных ограничений (включая существование возможных сервитутов или водоохранных зон).

На карте градостроительного зонирования территории города Нижнего Новгорода выделены следующие виды территориальных зон:

• Центральные общественно-деловые и коммерческие зоны
• Специальные обслуживающие и деловые зоны для объектов с большими земельными участками
• Жилые зоны
• Зоны специального назначения
• Градостроительные регламенты. Производственные и коммунальные зоны
• Градостроительные регламенты. Природно-рекреационные зоны
• Сельскохозяйственные зоны.

Выбрав интересующий земельный участок, необходимо уточнить в какой зоне он расположен. Затем следует поинтересоваться какие именно объекты в указанной зоне можно располагать. У каждого участка есть три основных вида использования:

• основной вид использования, который, может использоваться всегда;
• условно разрешенный вид использования, требующий получения разрешения, которое принимается по результатам специального согласования, проводимого, в том числе с применением процедур публичных слушаний;
• вспомогательный вид разрешенного использования, допустимый только в качестве дополнительного по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемый совместно с ними.

Соответственно, для каждой территориальной зоны, выделенной на карте градостроительного зонирования, устанавливаются, как правило, несколько видов разрешенного использования недвижимости.

Главное помнить, что собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, иных объектов недвижимости, имеют право по своему усмотрению выбирать и менять вид (виды) использования недвижимости, разрешенные как основные и вспомогательные для соответствующих территориальных зон при условии обязательного соблюдения требований законодательства в отношении обеспечения безопасности.

Пример на практике: существует выбранный Вами для покупки земельный участок, вы знаете, где он находится. Дальнейшая задача – узнать к какой именно территориальной зоне участок относится и как его можно использовать. Например, вы знаете, что участок относится к зоне ПК-1, это “Зона производственно-коммунальных объектов I – II класса вредности”. В зоне ПК-1 можно размещать промышленные объекты 1 и 2 класса вредности, деятельность которых связана с высокими уровнями шума, загрязнения, интенсивным движением большегрузного и железнодорожного транспорта. Следующая задача – понять какие именно объекты можно размещать в любом случае, а какие только по согласованию. Следующий шаг выяснить, какие виды разрешенного использования являются основными для этой зоны. В нашем случае:

• промышленные и коммунально-складские предприятия I – II класса вредности, требующие большегрузного или железнодорожного транспорта;
• объекты складского назначения различного профиля;
• офисы, конторы;
• гаражи боксового типа, многоэтажные, подземные и наземные гаражи, автостоянки на отдельном земельном участке;
• станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия.

Предполагаем, что мы хотели построить на выбранном участке – автозаправочную станцию. А значит, мы выясняем, что автозаправочные станции есть в перечне объектов, допустимых к размещению в данной зоне, но только в качестве объектов в условно-разрешенном виде использования. Исходя из вышеперечисленного, мы понимаем, что для строительства АЗС на данной территории нам потребуются дополнительные временные и финансовые затраты, которые могут не привести к успеху, поскольку разрешение на строительство именно АЗС мы не сможем и не получить.

Дальнейшая информационная проработка поможет понять как велики будут эти затраты и риски, что позволит в итоге принять взвешенное решение о покупке или аренде земельного участка.

Напоминаем, что если Вам требуется уточнить к какой территориальной зоне относится выбранный земельный участок и как вы можете его использовать и застраивать – звоните по одному из телефонов, указанных ниже:

Зонирование земельных территорий (градостроительное зонирование)

Градостроительное зонирование – это деление (разбивка) земельной территории муниципальных образований (в том числе и поселений) на части, в которых:

• определяются территориальные зоны с видами их градостроительного использования
• устанавливаются ограничения на использование земли
• готовится карта градостроительного зонирования муниципального образования

На карте градостроительного зонирования:

1. Устанавливаются границы территориальных зон. Любой земельный участок относится только к одной территориальной зоне. То есть не допускается формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, размещённых в разных территориальных зонах.
2. Обязательно отображаются границы зон с особыми условиями использования территории, границы территорий объектов культурного наследия.

Виды и состав территориальных зон

Территориальные зоны муниципальных образований могут быть следующих видов:

1. жилые
2. общественно-деловые (ОДЗ)
3. производственные
4. зоны инженерной и транспортной инфраструктур
5. зоны сельскохозяйственного использования
6. зоны рекреационного назначения
7. зоны особо охраняемых территорий
8. зоны специального назначения
9. зоны размещения военных объектов
10. иные виды территориальных зон

Состав территориальных жилых зон

1. зоны застройки индивидуальными жилыми домами
2. зоны застройки малоэтажными жилыми домами
3. зоны застройки среднеэтажными жилыми домами
4. зоны застройки многоэтажными жилыми домами
5. зоны застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение

• отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения
• объектов здравоохранения
• объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования;
• культовых зданий
• стоянок автомобильного транспорта
• гаражей
• объектов, связанных с проживанием граждан
• территорий, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства

Состав территориальных общественно-деловых зон (ОДЗ)

1. зоны делового, общественного и коммерческого назначения
2. зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения
3. зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности
4. ОДЗ иных видов

ОДЗ предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В ОДЗ могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные и многоэтажные гаражи.

Состав территориальных производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур

1. коммунальные зоны – для размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли)
2. производственные зоны – для размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду)
3. иные виды зон производственной, инженерной и транспортной инфраструктуры

В производственных зонах допускается размещение:

• промышленных, коммунальных и складских объектов
• объектов инженерной и транспортной инфраструктуры:
  • сооружений и коммуникаций ж/д и автомобильного транспорта, связи

Для объектов в производственных зонах устанавливаются санитарно-защитные зоны.

Состав территориальных зон сельскохозяйственного использования

• зоны с/х угодий:
  • пашни
  • сенокосы
  • пастбища
  • залежи
  • земли, занятые многолетними насаждениями-садами, виноградниками
  • др.

• зоны, занятые объектами с/х назначения, предназначенные для ведения сельского хозяйства, личного подсобного хозяйства, развития объектов с/х назначения

Примечание:

зоны сельскохозяйственного назначения (в том числе и зоны сельскохозяйственных угодий) могут включаться в состав территориальных зон в границах черты населённых пунктов.

Состав территориальных зон рекреационного назначения

• зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озёрами, водохранилищами, пляжами
• зоны в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом

Состав территориальных зон особо охраняемых территорий

• земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение

Состав территориальных зон специального назначения

• зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления
• зоны, занятые иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путём выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах

Состав иных видов территориальных зон производится по усмотрению органов местного самоуправления. При этом учитываются особенности функциональных зон и характер использования земельных участков.

грамотное и функциональное разделение сада (130 фото)

После приобретения загородного участка новоиспеченным владельцам приходится сталкиваться с важными вопросами, касающимися его благоустройства. У них в руках появляется возможность для обеспечения себя поступлениями продуктов выращенными своими руками.

Но, чтобы все земля была рационально использована необходимо создать зоны участка в которых будут произрастать различные культуры. Не говоря уже об возведении различных полезных строений вроде бани, бассейна, кладовых и других построек сельскохозяйственного назначения.

Если подойти к этому вопросу грамотно, можно максимально использовать имеющиеся земельные ресурсы. Многие потом удивляются, что на небольшой площади земли можно уместить и качественно использовать столько всего полезного для жизни. Сейчас затронем самое важное и объясним, как это сделать не прилагая больших усилий.

Многие считают процесс зонирования участка очень сложным. И они правы, но лишь стоит заняться этим, вооружившись знаниями, и все видится в другом свете.

Для начала рекомендуется заняться составлением инженерно-строительного проекта с учетом всего, что хочется видеть на участке. Он поможет осознать, как все будет выглядеть и поможет наглядно организовать связи между зонами участка, попутно, создавая для него особенный стиль.

Обычно дизайнеры формируют въездную, садовую, огородную, жилую и хозяйственную часть, не забывая об отделении для отдыха. Чтобы все получилось в лучшем виде стоит выделить важные аспекты такой работы:

• Осознание климатической зоны на которой формируется дачный участок и всех нюансов, касающихся его использования на ее основе:
• Учитывать особенности рельефа на которой формируется проект. Что это холм? — Или, может, низменность? — Степь, лес, а есть ли здесь доступ к воде? Ответив на эти вопросы проще планировать важные моменты работы;
• Какова форма земельного отреза, ее протяженность, что вообще здесь можно уместить? И как — это лучше всего использовать;
• Какие постройки уже есть в наличие на участке. Может их можно использовать или выгоднее снести и построить необходимые именно для вашего случая.

Желательно иметь представление о виде почвы на участке. Если ее плотность незначительная — это может стать серьезной преградой для возведения различных беседок и похожих строений.

Но землю можно укрепить с помощью добавления в необходимые места специально привезенной почвы. Это значит, что любые проблемы можно решить с помощью разумного подхода к ним.

А сейчас можете посмотреть фото зонирования участка на основе работ от известных дизайнеров. Они помогут справиться со сложными моментами и добиться желаемого результата с учетом изначально не выгодных условий.

Краткое содержимое статьи:

Будем отталкиваться от климатических условий

Важно осознавать, что доступные варианты зонирования земельного участка зависят именно от этого аспекта. Имеющиеся условия помогут, что-то использовать и закроют доступ к некоторым элементам дизайна.

Дизайнеры поясняют, что существуют вот такие зоны для проектирования:

Северо-западный вариант отличается сильным присутствием ветра с тяжелыми зимами и слишком теплым летом. В связи с этим придется обеспечить качественные предметы для уборки снега, высокие изгороди и беседки на основе закрытого вида.

Западный тип выделяется умеренной теплотой, но обильными осадками в виде дождей и снега. Выгодно применять открытые варианты веранд и заборы с маленькой высотой. Чаще всего дизайнеры опираются на европейский стиль для таких климатических условий.

Юго-восточная версия характеризуется летом с частыми засухами и губительными морозами зимой. Потребуются значительные ограждения и закрытые мансарды, можно применять и веранды. Необходимо позаботится о доступе к воде на основе любой части участка.

Южная версия предложит много ветряных дней и короткую зиму, но длинное и очень жаркое лето. Потребуется защищать участок от воздействия сильных порывов ветра и прямых лучей нашей звезды.

Каковы принципы планирования?

Качественное зонирование дачного участка должно учитывать все, что мы затронули выше и другие важные моменты. Сейчас коснемся их в более подробном виде:

Рациональность стоит учитывать в любом случае. Ее можно заметить, если четко все определено и понятно для каких целей используется та или иная часть земли. Обычно 70% отводится для огорода и сада, 20% на хозяйственные строения и декоративные элементы, входящие в состав дизайнерской основы участка, 10% для возведения жилых строений для постоянного размещения владельцев.

Эргономичность поможет соблюдать правильное расстояние между строениями. Создавая правильное функциональное зонирование участка приходится учитывать, что этот аспект имеет первостепенную важность для всего проекта. Расстояние между различными постройками желательно максимально уменьшить — это поможет защитить двор от регулярного проникновения сильного ветра.

Но огородную и садовую зону следует размещать примерно в 3-6 метрах от жилой. Это поможет уберечь их от совместного пагубного влияния на жизнестойкость обеих зон.

Важно: Деревья можно высаживать на расстоянии в 3-х метрах от жилой зоны, малину в 1-ом, а крыжовник в 1,5 или дальше. Корневая система деревьев и других полезных растений с годами заметно увеличивается и может серьезно повредить дому.

А, что касается правил рассаживания растений?

Здесь тоже есть свои нюансы. Придется учитывать стороны света и тогда планировка участка с учетом их использования будет правильно оформленной.

Поясним, если участок расположился на территории средней полосы, тогда рекомендуется высаживать низкие растения в виде кустарников, декоративных деревьев, овощей, клумб или ягод в непосредственной близости от различных построек. А высокие деревья следует размещать в глубине участка.

А, если речь идет о жарком климате южных территорий, тогда следует все делать на оборот. Высокие ближе к дому, а низкие подальше от него. Это поможет качественно защитится от основных деструктивных факторов различных климатических зон. Будут созданы условия для влажности и защиты от воздействия беспощадной жары.

Климат отличающийся прохладной погодой с наличием регулярных осадков предполагает создание сада в отдаленности от дома, а огорода и различных клумб прямо в его дворе возле жилого строения.

Такой подход позволит обеспечить защиту для здания от повышенного воздействия сырости и поможет природному прогреванию необходимой территории.

Рассмотрим некоторые варианты создания правильных зон участка

Это не менее важный момент, позволяющий создать все правильно. О нем помогут рассказать примеры зонирования. Выделим среди них несколько важных вариантов, которые используются чаще остальных версий благоустройства земли:

С учетом наличия ветреной стороны. Этот аспект придется отмечать в момент создания построек. Желательно разместить их так, чтобы они защищали огород и сад от воздействия сильного ветра. Это поможет сохранить урожай.

Специалисты часто высаживают кустарники, крыжовник, малину вдоль различных заборов для формирования естественной преграды для ветра.

Санитарные аспекты. Различные септики, выгребные ямы или туалеты необходимо строить на расстоянии в 12 или более метров от жилых домов, и не менее 7 от мест обитания животных вроде коров, свиней, быков, кур и других. Нельзя вырывать колодец рядом со септиком — это может привести к серьезным последствия.

Мы рассмотрели много способов того, как выполнить зонирование с пользой для всех жильцов конкретной территории. Они помогут создать качественное зонирование с учетом важных моментов.

Но рекомендуется обращаться к специалистам для создания правильного зонирования, чтобы не переживать о важных моментах. Не всегда человеку удается запомнить все и сделать проектирование зонирования правильно. Иногда ошибки могут иметь нежелательные последствия.

Фото зонирования участка

Сохраните статью себе на страницу:

Пост опубликован: 09.10

Присоединяйтесь к обсуждению:

Copyright © 2021 LandshaftDizajn.Ru — портал о ландшафтном дизайне №1
***Сайт принадлежит Марии Козак

Права землепользователя в споре о зоне — Статьи

Нередко принятие или изменение этого документа нарушает или существенного ограничивает права землепользователей, что порождает определенные споры, некоторые из которых будут рассмотрены в настоящей статье.

Понятие зонирования.

Разберемся в понятиях. Понятие «зонирование» далеко не новое. Еще в п. 4 ст. 6 ныне не действующего Закона РФ от 14.07.1992 № 3295-1 «Об основах градостроительства в Российской Федерации» было указано, что генеральный план территории является основным юридическим документом, определяющим в интересах населения условия проживания, направления и границы территориального развития, функциональное зонирование, застройку и благоустройство территории, сохранение историко-культурного и природного наследия. В статье 1 прежней редакции ГрК РФ, действовавшей до 01.07.2006, под зонированием понималось деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.

В соответствии с действующим ГрК РФ (п. 6 ст. 1) градостроительное зонирование представляет собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Таким образом, результатом зонирования является определение границ территориальных зон, для каждой из которых правилами землепользования и застройки устанавливаются градостроительные регламенты.

В градостроительном регламенте указываются виды разрешенного использования земельных участков, их предельные размеры и параметры разрешенного строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 9 ст. 1 ГрК РФ).

Проблема определения границ территориальных зон.

 В соответствии с п. 4 ст. 30 ГрК РФ и п. 2 ст. 85 ЗК РФ каждый земельный участок должен принадлежать только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Последствием нахождения образованного земельного участка в нескольких территориальных зонах является отказ в постановке такого участка на кадастровый учет. В качестве примера можно привести Постановление ФАС СЗО от 03.12.2012 по делу № А13-18150/2011, в котором суд указал следующее: два земельных участка, образованные в результате раздела, были расположены в двух территориальных зонах: П-1 (зона размещения производственных объектов I – II класса опасности) и С-3 (зеленые насаждения специального назначения). Поскольку представленный межевой план о земельных участках, образуемых в результате раздела, не соответствовал требованиям ГрК РФ, кадастровая палата на основании п. 2 ч. 2 ст. 27 Федерального закона 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) правомерно отказала в кадастровом учете названных участков.

В некоторых случаях изначально установить факт того, что образованный земельный участок находится в нескольких территориальных зонах, не представляется возможным, так как далеко не всегда происходит определение границ территориальных зон.

Дело в том, что, принимая правила землепользования и застройки, муниципальные власти забывают, что необходимо также определить местоположение границ территориальных зон и предоставить такие сведения в орган кадастрового учета.

Данная обязанность вытекает из положений ч. 2 ст. 30 ГрК РФ, согласно которым правила землепользования и застройки включают в себя в том числе карту градостроительного зонирования. В соответствии с ч. 4 ст. 30 ГрК РФ на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. В силу ч. 2 ст. 1 Закона о кадастре государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений, в том числе о территориальных зонах, в него вносятся сведения о таких зонах, в том числе индивидуальные обозначения и описание местоположения границ территориальных зон (ст. 10 данного закона).

Эти сведения орган местного самоуправления в срок не более десяти рабочих дней со дня вступления в силу правового акта, которым устанавливается или изменяется территориальная зона, представляет в орган кадастрового учета (ч. 6 ст. 15 Закона о кадастре).

Указанные сведения подаются путем предоставления выписки из раздела правил землепользования и застройки, определяющего границы и содержание территориальных зон, перечень координат характерных точек границ территориальных зон в установленной системе координат (п.  11 Положения об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости  [1].)

Таким образом, из указанных выше взаимосвязанных положений действующего законодательства следует, что орган местного самоуправления обязан в срок не более чем десять рабочих дней со дня вступления в силу правил землепользования и застройки (изменений в них) представить в орган кадастрового учета выписку из раздела правил землепользования и застройки, содержащую описание местоположения границы территориальной зоны.

Исполнение данной обязанности имеет большое значение для землепользователей, так как в противном случае возникают проблемы с изменением вида разрешенного использования принадлежащих им земельных участков. Приведем в качестве примера Апелляционное определение Тульского областного суда от 26.04.2012 по делу № 33-1082: собственники земельного участка обратились в кадастровую палату с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка, но получили отказ, мотивированный отсутствием документа, устанавливающего вид разрешенного использования земельного участка. Отказ в государственном кадастровом учете был обжалован собственниками земельного участка в суде. Тот решил, что только градострои­тельного регламента с разделением территории на зоны недостаточно для осуществления кадастрового учета недвижимости. Органом местного самоуправления в орган кадастрового учета не передавались сведения о координатах границ территориальных зон, в том числе зоны, в которой был расположен земельный участок. Указанное обстоятельство не позволило органу кадастрового учета определить, в пределах какой территориальной зоны располагался земельный участок, какие виды разрешенного использования были предусмотрены для данной зоны.

Поскольку на орган кадастрового учета не возложена обязанность по сбору необходимых документов, отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка был признан судом обоснованным.

Выходом из сложившийся ситуации является обращение в суд с требованием о признании бездействия органа муниципальной власти незаконным и обязании его передать сведения о координатах территориальных зон в орган кадастрового учета.

Например, из Постановления ФАС ВВО от 28.12.2011 по делу № А39-1025/2011 следует, что организация приняла решение об изменении разрешенного вида использования земельного участка и обратилась в кадастровую палату с соответствующим заявлением. В ответ кадастровая палата сообщила о невозможности внесения изменения в связи с отсутствием сведений о координатах характерных точек границ территориальных зон и обо всех допустимых видах разрешенного использования земельных участков, входящих в состав таких зон, поскольку указанные сведения не были переданы в его распоряжение администрацией.

Суд установил, что администрация, располагая необходимой информацией, не представила сведения в кадастровую палату. В результате бездействие администрации (по неисполнению Закона о кадастре и Положения об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости) было признано незаконным и нарушающим права и законные интересы организации. Суд обязал администрацию в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу предоставить в орган кадастрового учета соответствующие сведения.

Аналогичные выводы содержатся в Апелляционном определении ВС Республики Мордовия от 24.07.2012 по делу № 33-1285/57, Решении Апелляционного суда Пензенской области от 29.10.2012 по делу № А49-7088/2012 [2] и др.

Нарушения прав при установлении и изменении территориальных зон.

 Известно, что землепользователи имеют право осуществлять строительство на земельном участке в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов (ст. 40 и 41 ЗК РФ). Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков.

В некоторых случаях изменение территориальных зон существенно затрагивает права землепользователей, так как они не могут использовать земельный участок по планируемому ранее назначению. В качестве примера можно привести Постановление ФАС МО от 30.11.2010 № КА-А40/14394-10 по делу № А41-19917/10, в котором заявитель требовал признать решение городской думы не соответствующим Земельному и Градостроительному кодексам и не действующим в части изменения зоны Ц-3 на зону Р-2 в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что дума своим решением изменила вид территориального зонирования земельного участка, в границах которого находился участок, предоставленный заявителю для строительства здания. В результате вместо ранее установленной зоны Ц-3 (зона предприятия обслуживания населения местного (районного) значения) спорный земельный участок был определен как зона парков, бульваров, набережных (Р-2).

Суд при разрешении спора исходил из следующего. Согласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Аналогичные положения содержатся в п. 3 ст. 209 ГК РФ. Изменение градостроительной документации, включая право на изменение зонирования, не должно вступать в противоречие с требованиями ст. 34 ГрК РФ и нарушать права собственника (землепользователя) земельного участка. Изменив назначение зоны Ц-3 на Р-2, дума не приняла во внимание существующего порядка землепользования и фактически исключила возможность использования спорного земельного участка по назначению (строительство здания), тем самым нарушив указанные положения закона.

Схожий спор рассматривался в Постановлении ФАС ПО от 24.05.2012 по делу № А55-10950/2011. Гордума изменила вид территориального зонирования земельного участка, в границах которого находился участок, предоставленный организации для строительства универсального магазина, – вместо ранее определенных зон Ц-2 (зона деловых и коммерческих предприятий общегородского и регионального значения) и Ц-3 (зона предприятий обслуживания населения местного (районного) значения) часть зон была изменена на зону Р-2 (зона парков, бульваров, набережных). Суд указал, что решение думы привело к нарушению прав организации, связанных с землепользованием, поскольку повлекло невозможность строительства магазина на ранее выделенном земельном участке.

Определением ВАС РФ от 28.09.2012 № ВАС-12092/12 было отказано в передаче дела № А55-10950/2011 в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора постановления ФАС ПО. Коллегия судей ВАС указала, что в данном деле не было установлено нарушений норм права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов.

Однако в свежем Определении от 01.04.2013 № ВАС-136/13 было решено передать схожее дело на рассмотрение Президиума ВАС. В данном случае организации принадлежали земельные участки, в отношении которых была установлена зона Ц-1 (зона деловых и коммерческих предприятий в границах исторической части центрального района). В целях проектирования и строительства на них административно-гостиничного комплекса фирма обратилась в Департамент строительства и архитектуры за выдачей градостроительного плана земельного участка. В соответствии с градостроительным регламентом она разработала инвестиционный проект по строительству административно-гостиничного комплекса, понеся затраты на выполнение инженерно-геологических изысканий, предпроектных работ и т. д.

Решением гордумы зона Ц-1 (зона деловых и коммерческих предприятий в границах исторической части центрального района) была изменена на зону Р-2. Организация, сославшись на изменение разрешенного использования земельных участков (зона Р-2 не предусматривала ни открытых автостоянок, ни жилых и нежилых офисных зданий и гостиниц), настаивала на том, что отдельные положения нормативного правового акта гордумы не соответствуют закону, нарушают ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создают препятствия для осуществления такой деятельности.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил. ФАС ПО (Постановление от 13.11.2012 по делу № А55-23145/2010) поддержал мнение нижестоящей инстанции. А вот коллегия ВАС решила передать указанное дело на рассмотрение в Президиум ВАС.

В Определении от 01.04.2013 № ВАС-136/13 судьи признали, что принятие думой решения после получения организацией генерального плана земельного участка является нарушением прав собственника земельного участка, поскольку лишает его возможности дальнейшего использования земли для строительства объектов недвижимости. Однако в силу ст. 51 ГрК РФ основанием для начала строительства объекта недвижимости служит разрешение на строительство. На момент рассмотрения спора у организации отсутствовало разрешение на строительство административно-гостиничного комплекса. Намерение фирмы осуществить строительство и получение для этого ГПЗУ не являлось основанием для признания решения думы противоречащим ГрК РФ и ЗК РФ и нарушающим права организации.

Ошибочным является и вывод судов о том, что принятие изменений создает препятствия для дальнейшей эксплуатации автостоянок. Положениями п. 8 ст. 36 ГрК РФ предусмотрено, что 

земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Таким образом, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменено территориальное зонирование и, соответственно, вид разрешенного использования, у собственника земельного участка сохраняется возможность продолжать использование земельного участка, имевшее место до такого изменения.

Согласится ли с такой позицией Президиум ВАС, покажет время. Однако уже сейчас можно сделать вывод, что представленный подход радости землепользователям не доставит, ибо позволяет представительным органам местного самоуправления при принятии (изменении) правил землепользования и застройки не считаться с законными интересами землепользователей на предмет существующего или планируемого (до принятия, изменения указанных правил) использования принадлежащих им земельных участков. 

Ссылки

[1] Утверждено Постановлением Правительства РФ от 18.08.2008 № 618 «Об информационном взаимодействии при ведении государственного кадастра недвижимости».

[2] Согласно данным официального сайта ВАС (http://kad.arbitr.ru) это судебное решение вступило в законную силу.

А. В. Мандрюков
эксперт журнала  «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение»

Зонирование участка: приусадебного земельного и дачного

Функциональное зонирование предполагает деление территории приусадебного или дачного участка на отдельные, несущие различную функциональную нагрузку зоны, а также планирование связей между ними.

Зонирование участка, как правило, предполагает его деление на ряд стандартных зон. Обычно это въездная или парадная зона, зона хозяйственных построек и зона отдыха. Зонирование дачного участка предполагает также выделение зоны для огорода и сада. Хотя, план участка зависит от фантазии и конкретных предпочтений каждого.

Зонирование участка – это его деление на ряд стандартных зон

Основные функциональные зоны участка

Парадная зона

Вне зависимости от имеющихся условий, каждый участок имеет въездную или парадную зону. Это первое, что видите вы и ваши гости, поэтому въездной зоне следует уделить особое внимание.

Как правило, парадная занимает немного места, даже при наличии стоянки для автомобиля, это не более 6% от общей площади земельного участка.

Основная функциональная нагрузка парадной – въезд для автомобиля и вход на участок. Здесь главное внимание стоит уделить

• площадке для автомобиля;
• удобной дороге, ведущей в дом.

При планировке нужно учесть рельеф местности, это поможет избежать застоя дождевой воды, стоит сразу продумать места для коллекторов и стоков. Дорожка, ведущая к дому, должна быть достаточно широкой (1,5 – 2 м) и комфортной для вас и ваших гостей. Учитывая большую функциональную нагрузку этой зоны, между роскошным зеленым газоном и мощеным покрытием из плитки или кирпича имеет смысл выбрать последнее. Как на фото.

Мощеный парадный вход

Декоративные элементы располагают вдоль забора, отталкиваясь от оставшейся после планировки въезда для автомобиля и дороги к дому площади. Исходя из возможностей участка, за забором со стороны улицы можно разбить цветущую клумбу. Для украшения узкого участка со стороны улицы прекрасно подойдет стриженая живая изгородь из барбариса или туи.

Если вы планируете открытую площадку для автомобиля, избегайте посадки плодовых деревьев вблизи этого места.

Парадная зона – наиболее подходящее место для цветника или более сложной ландшафтной композиции (как на фото). Если размеры участка не позволяют разбить клумбу, для украшения узкого прохода вдоль забора можно высадить плетистые сорта роз или цветущий плющ.

Зона отдыха

Зона отдыха несет меньшую функциональную нагрузку, здесь все зависит от ваших желаний и возможностей. Как правило, это участок, на котором обустраивают

• террасу,
• беседку,
• патио,
• место для барбекю.

В среднем зона отдыха занимает от 10-12 до 15% территории. Даже для небольшого участка в 6-8 соток – этого будет достаточно для полноценного размещения всех необходимых объектов:

• беседки,
• обеденного стола,
• гриля,
• мангала др.

Открытая беседка для барбекю

Разрабатывая план зоны отдыха, руководствуйтесь несколькими правилами.

1. Первое – эта часть территории должна иметь связь с домом, что обеспечит максимальное удобство. Ведь здесь будут происходить семейные обеды, дружеские встречи, и доступ к дому обеспечит максимальное удобство для вас и ваших гостей.
2. Второе правило – зону отдыха следует по возможности размещать за домом, вдали от входа. Это позволит создать комфортную, уединенную обстановку. Особенно актуально это правило для участков, расположенных в городе. Как красиво это оформить, смотрите на фото.
3. Третье правило – оцените, из какой части вашего участка открывается лучший вид. Желательно спланировать место отдыха так, чтобы оттуда просматривались красоты вашего сада.

Садово-огородная зона

Прорабатывая зонирование дачного участка, под садово-огородную зону, как правило, отводят наибольшую часть территории, около 75%. Планированию этой зоны следует уделить особое внимание, если вы взялись за зонирование дачного участка. Независимо от размеров территории, под сад и огород следует отвести максимально открытую и солнечную территорию. Стоит учесть, что для крупных деревьев, в том числе и плодовых, предпочтительнее северная сторона. Цветущие

• вишни,
• яблони,
• персики

могут стать достойным украшением для зоны отдыха.

Цветущая вишня станет прекрасным украшение для любой зоны

Как правило, сад и огород стараются размещать подальше от места отдыха. Но, конечно, на дачном участке в 6 соток это проблематично. В таком случае не стоит забывать, что и сад, и огород могут выполнять декоративную функцию. На небольшом участке можно разбить модульный огород с грядками различной формы. Дорожки между ними обязательно должны иметь твердое мощение. Это решение как для небольшого узкого участка в 6 соток, так и для внушительной территории в 15-20 соток. Поскольку такой огород не только красив, но и удобен в уходе.

Плодовые деревья и кустарники можно свободно вписать в такую композицию, возможно использование плодовых кустарников (смородина, крыжовник) в виде изгородей, решеток, пергол.

Хозяйственная зона

Особое внимание при зонировании дачного или городского садового участка следует уделить хозяйственной зоне. Обычно она включает в себя

• сарай,
• баню,
• гараж,
• теплицу

и располагается рядом с огородом.

Здесь необходимо сделать акцент на практичность, как бы прекрасно ни смотрелся зеленый газон, стоит отдать предпочтение мощеным дорожкам и площадкам.

Скрыть хозяйственные постройки на небольшой территории в 6-10 соток довольно сложно. Поэтому стоит продумать их декорирование, используя вьющиеся растения. Для больших участков в 15-20 соток возможно огораживание этой территории решетками, увитыми клематисами, розами, виноградом.

Игровая зона

Игровая зона создается для самых маленьких обитателей и гостей дома, поэтому, она должна в первую очередь быть безопасной и максимально приспособленной для удобства детей и спокойствия родителей. При планировании этой зоны важно помнить основные правила.

1. Первое – площадка должна хорошо просматриваться из дома, чтобы дети находились на виду.
2. Второе – покрытие детского участка должно быть мягким, это может быть газон или песок.

Отведенная под игровую территория зависит от площади вашего участка, но для детей будет вполне достаточно 6-10 кв. м для размещения

• качелей,
• песочницы,
• скамеек и т. д.

Желательно располагать площадку на солнечной стороне, при этом позаботьтесь о тени, где дети смогут спрятаться от солнца.

Создавая план зонирования участка, учитывайте, что необходимость в игровой зоне в дальнейшем может отпасть. Здесь стоит предусмотреть ее дальнейшее изменение. Продумайте сразу, станет ли она частью садового участка, зоны отдыха или, возможно, на ее месте будет бассейн.

Выше приведены только стандартные зоны, к обустройству которых прибегают почти все. Зонирование территории всегда осуществляется с учетом индивидуальных потребностей. Например, при желании можно отвести 6-10 м. кв для обустройства спортивной площадки или выделить небольшой уголок для домашних питомцев.

При необходимости на участке иногда обустраивают санитарно-защитную зону в виде высокой живой изгороди. К подобным мерам прибегают не только при зонировании больничного участка, но и при наличии больных родственников, для снижения негативного влияния окружающей среды, если ваш участок находится в экологически небезопасном месте.

С чего начать зонирование приусадебного участка?

Для того чтобы успешно спроектировать все необходимые вам объекты, следует тщательно поработать над планом.

Детальный план функционального зонироания

1. Нарисуйте план территории, обозначив границы и нанеся объекты, уже имеющиеся на участке, укажите ориентиры на север и юг. Помните, что главное, от чего стоит отталкиваться при зонировании территории – это дом. Учитывайте наличие дополнительных выходов во двор, расположение окон и размеры тени, падающей на участок от дома.
2. Создавая план, учтите и обозначьте условными знаками рельеф территории.
3. Далее, можно приступать к планировке парадной зоны. Набрасывая план, вы уже должны определиться со стилем оформления сада, от этого будет зависеть симметричность планировки дорожек, площадок и цветников.
4. При наличии на территории построек, продумайте и нанесите на план наиболее удобные подъездные пути и пешие дорожки.
5. После этого можно перейти к зонированию земельного участка, нанося на план необходимые функциональные зоны. Желательно предусмотреть и обозначить границы этих зон, если вы хотите отгородить их декоративными изгородями или цветочными композициями.
6. Оцените основные видовые точки, где в дальнейшем будут располагаться имеющие наибольшую декоративную нагрузку объекты (клумбы, фонтаны и т. д.).
7. Проработать план зонирования территории невозможно без учета уже имеющихся или планируемых зеленых насаждений. Здесь необходимо составить дендроплан, куда наносятся контуры насаждений в момент их максимального роста. Планируя высадку растений, учитывайте тип почвы, климатические условия и теневыносливость.
8. При планировке садового участка дендроплан следует проработать отдельно. Заблаговременно очертите участки для молодых насаждений с учетом их дальнейшего роста. Это позволит не вносить стихийные изменения в дальнейшем.

Пример зонирования территории совмещенный с дендропланом

Не забывайте о дождевых коллекторах и уличном освещении.

Правильное зонирование земельного участка позволит вам максимально использовать каждый сантиметр территории. Тщательный план и серьезный подход избавят вас от многих проблем в будущем. Совместив творческий подход с щепетильным планированием каждой детали, ваш участок будет многие годы приносить вам только радость.

Видео по теме: Основы ландшафтного дизайна. Зонирование участка.

Автор: Иванов Денис

Основы землепользования и зонирования

Создано группой юридических писателей и редакторов FindLaw
| Последнее обновление 2 июля 2019 г.

Законы о землепользовании и зонировании включают регулирование использования и развития недвижимости. Самая распространенная форма регулирования землепользования — зонирование. Правила и ограничения зонирования используются муниципалитетами для контроля и управления развитием собственности в пределах своих границ.С тех пор, как в 1916 году Нью-Йорк принял первое постановление о зонировании, правила зонирования были приняты практически во всех крупных городских районах Соединенных Штатов.

Что такое правила зонирования?

Основная цель и функция зонирования состоит в том, чтобы разделить муниципалитет на жилые, коммерческие и промышленные районы (или зоны), которые по большей части отделены друг от друга, при этом использование собственности в каждом районе является достаточно однородным. В пределах этих трех основных типов округов, как правило, существуют дополнительные ограничения, которые можно подробно описать, в том числе следующие:

• Особые требования к типу разрешенных зданий
• Расположение инженерных сетей
• Ограничения на вспомогательные постройки, отступление от улиц и других границ
• Размер и высота зданий
• Кол-во номеров

Эти ограничения могут также распространяться на лицевую часть лотов; минимальная площадь лота; передние, задние и боковые дворы; парковка во дворе; количество построек на участке; и количество жилых единиц в определенной области.Правила могут ограничивать районы домами на одну семью или многоквартирными домами или таунхаусами. В районах, имеющих историческое или культурное значение, правила зонирования могут требовать сохранения этих особенностей.

Регламент развития

Регулирование землепользования не ограничивается контролем над существующими зданиями и их использованием; в значительной степени он предназначен для руководства будущим развитием. Муниципалитеты обычно следуют процессу планирования, который в конечном итоге приводит к всеобъемлющему или генеральному плану, а в некоторых штатах — к созданию официальной карты муниципалитета.Затем генеральный план вводится в действие постановлениями, регулирующими зонирование, регулированием застройки подразделений, планами улиц, планами общественных объектов и строительными нормами. Будущие разработчики должны планировать свои подразделения в соответствии с официальной картой или планом.

В последние годы все большее внимание уделяется региональному планированию и планированию в масштабах штата. Признавая, что действия одного муниципалитета будут сильно влиять на соседние города, иногда в противоречивых и противоречивых формах, эти инициативы по планированию позволяют создать региональный план, который предлагает одно всеобъемлющее видение и один набор правил.

Пределы правила зонирования

Поскольку правила землепользования и зонирования ограничивают права владельцев использовать свою собственность так, как они могли бы (и часто хотели), они порой вызывают споры. Кроме того, объем и пределы возможностей правительства по регулированию землепользования трудно определить конкретно. Суды постановили, что постановление о зонировании допустимо, если оно разумно, а не произвольно; если он имеет разумное и существенное отношение к общественному здоровью, безопасности, комфорту, морали и общему благополучию; и если используемые средства разумно необходимы для достижения его цели.

Учитывая субъективный характер этих факторов, очевидно, что существует много места для разногласий, а иногда и судебных разбирательств. В этой области права возникает один чрезвычайно сложный вопрос: насколько далеко могут зайти правила землепользования, не натолкнувшись на конституционный запрет на изъятие частной собственности в общественное пользование без справедливой компенсации.

Проблемы с правилами зонирования

Существует множество других ограничений на полномочия правительства по регулированию землепользования, любое из которых может служить основанием для оспаривания таких правил.Постановления о зонировании должны быть разумными с учетом всех факторов, таких как потребности муниципалитета; цель ограничения; расположение, размер и физические характеристики земли; характер района; и его влияние на стоимость задействованного имущества. Обоснование зонирования заключается в том, что оно способствует благу всего сообщества в соответствии с комплексным планом.

Точечное зонирование отдельных участков собственности способом, отличным от зонирования окружающих участков, в первую очередь в личных интересах владельца участка, зонированного таким образом, может быть оспорено, если нет разумных оснований для отличия участка от окружающих посылки.Ограничения, основанные исключительно на расе или владении имуществом, не допускаются, и классификация, дискриминирующая расовую или религиозную группу, может быть поддержана только в том случае, если государство демонстрирует подавляющую заинтересованность, которая не может быть удовлетворена никаким другим способом.

Во многих юрисдикциях законодательные акты создали советы по апелляциям на зонирование для решения этих вопросов. Это квазисудебные органы, которые могут проводить слушания под присягой свидетелей и чьи решения подлежат пересмотру в суде.Учитывая сложность закона о зонировании и специализированный характер апелляционных советов по зонированию, владельцу, оспаривающему требование о зонировании, не рекомендуется пытаться отстаивать свое дело без юридической помощи.

Неправительственные ограничения: ограничительные условия и послабления

Не все ограничения на использование земли устанавливаются правительствами. Застройщики также могут вводить ограничения в свои застройки, чаще всего с помощью ограничительных условий и сервитутов:

Ограничительные условия — это положения в акте, ограничивающие использование собственности и запрещающие определенные виды использования.Ограничительные условия обычно используются застройщиками для установления минимальных размеров домов, линий отступления и эстетических требований, которые, как считается, улучшают район.

Сервировка — это право использовать собственность другого лица для определенных целей. Сервизы теперь также используются для общественных целей, таких как сохранение открытого пространства и консервация. Например, сервитут может помешать кому-либо строить на участке земли, что оставляет собственность открытой и тем самым сохраняет открытую зеленую зону на благо общества в целом.

Получите юридическую помощь по вопросам землепользования и зонирования

Если вам нужно получить сервитут для надежного доступа к своей собственности, вы ищете недвижимость для нового бизнеса или у вас есть другие вопросы по закону о землепользовании и зонировании, юрист сможет вам помочь. Свяжитесь с ближайшим к вам юристом по землепользованию и зонированию, чтобы получить ответы на свои вопросы и получить помощь в вопросах, связанных с недвижимостью.

Узнайте о законах штата на нашей странице юридических ответов по землепользованию / зонированию.

Спасибо за подписку!

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь

Информационный бюллетень FindLaw

Будьте в курсе того, как закон влияет на вашу жизнь

Введите свой адрес электронной почты, чтобы подписаться
Введите ваш адрес электронной почты:

Зонирование и планирование землепользования

Зонирование — это инструмент управления планированием для регулирования застроенной среды и создания функциональных рынков недвижимости.Это достигается путем разделения земли, которая составляет установленную законом территорию местного органа власти, на участки, разрешая определенные виды землепользования на определенных участках для формирования планировки городов и обеспечения различных типов застройки. Зонирование как инструмент планирования землепользования имеет относительно короткую историю. Он определяет расположение, размер и использование зданий, а также плотность городских кварталов (City of New York 2015a).

Зачем нужно зонирование?
Цель зонирования — позволить местным и национальным властям регулировать и контролировать рынки земли и недвижимости для обеспечения дополнительных видов использования.Зонирование также может дать возможность стимулировать или замедлять развитие в определенных областях.

Процесс планирования и зонирования во всем мире функционирует по-разному и контролируется разными уровнями власти. Чаще всего зонирование контролируется местными органами власти, такими как муниципалитет или округ (как в Австралии или США), тогда как в других случаях зонирование осуществляется на уровне штата или страны (как во Франции или Германии). Иногда зонирование регулируется сочетанием двух подходов.Помимо этих непосредственных мер контроля, часто используются дополнительные правила, которые влияют на зонирование, такие как наложения схем планирования в Австралии или оценки воздействия в Германии.

Что представляет собой постановление о зонировании?
Правила зонирования обычно разрабатываются в форме постановления о зонировании, которое представляет собой текст, определяющий землепользование конкретных кварталов и даже каждого отдельного участка в пределах городского квартала. Правила зонирования включают спецификации, касающиеся размера участка, плотности или объема, высоты и соотношения площади пола (FAR).Постановление о зонировании — это формальная категоризация политики землепользования, применимая к земле в пределах муниципалитета. Он также устанавливает правовую основу. Постановление о зонировании устанавливает разрешенные виды землепользования и различает разные типы землепользования. Кроме того, это гарантирует, что несовместимые виды землепользования не расположены рядом друг с другом. Правила также определяют неудачи и могут укрепить безопасность и устойчивость города, устанавливая ограничения на строительство в поймах и водно-болотных угодьях. Постановление о зонировании часто также содержит информацию, касающуюся необходимости получения разрешения на планирование для изменения использования или предложения застройки, подразделения земли, строительства новых зданий и других изменений земли (Правительство штата Виктория, 2008 г.).

Постановления о зонировании обычно состоят из зонирования районов и наложений. Например, в Нью-Йорке есть три района зонирования: жилой, коммерческий и производственный. Затем каждый из этих районов разбивается на ряд жилых, коммерческих и производственных районов с низкой, средней и высокой плотностью населения. Наложения зонирования — это районы специального назначения, которые предназначены для стимулирования определенного набора условий и результатов на участке. Они адаптированы к конкретным потребностям определенных районов.Например, на жилом блоке может быть разрешено перекрытие коммерческой площади для обеспечения розничной торговли на первом этаже соседних домов. Наложения могут также налагать ограничения по высоте или другие физические ограничения для определенной формы застроенной среды или для защиты исторических характеристик или видов на набережную.

Большинство правил зонирования также устанавливают требования к FAR застройки, которые часто различаются в зависимости от местности. «Коэффициент площади этажа — это основная норма, регулирующая размер зданий.FAR — это отношение общей площади здания к площади его зонирования »(г. Нью-Йорк, 2015a). FAR показывает интенсивность использования сайта, а не высоту или покрытие сайта. В Нью-Йорке: «Каждый район зонирования имеет FAR, который при умножении на площадь участка зонирования дает максимальную площадь пола, допустимую на этом участке. Например, на участке зонирования площадью 10 000 квадратных футов в районе с максимальным значением FAR равным 1,0 площадь пола на участке не может превышать 10 000 квадратных футов »(City of New York 2015b).

Можно ли изменить правила зонирования?
Постановление о зонировании — это правовая основа, но она также должна быть достаточно гибкой, чтобы учитывать и направлять развитие. Поправки могут вноситься либо местными властями, либо общественностью. Поправка обычно вносится, чтобы «достичь желаемого результата планирования или поддержать новое направление политики» (Правительство штата Виктория, 2008 г.). Как таковая, она должна быть полезной для планирования и соответствовать будущим стратегическим направлениям деятельности местного самоуправления.Поправки о зонировании особенно важны в проектах регенерации городов, поскольку правительства могут использовать их для увеличения объема застройки, позволяющего застройку быть прибыльным и достаточно привлекательным для частного сектора (см. Главу 1). В большинстве случаев требуется либо поправка к тексту зонирования (изменение правил зонирования), либо поправка карты зонирования (изменение обозначения зонирования), чтобы учесть конкретное развитие в определенном месте или конфигурации, что в настоящее время не разрешено.

Внесение поправки или запрос на внесение изменений — непростой процесс.В самом деле, это имеет значительные последствия для планирования и повлияет на более широкую общественность, поскольку «меняет способ использования или развития земли во всем районе». Внесение поправок в большинство схем планирования — также сложный процесс, часто требующий одобрения более высокого уровня правительства или городского совета. Однако в некоторых менее устоявшихся процессах или структурах планирования поправка может использоваться чаще для достижения результата планирования.

Как можно использовать зонирование в качестве инструмента для стимулирования участия частного сектора в восстановлении городов?
В дополнение к трем основным категориям (жилая, коммерческая, производственная), инструментарий зонирования включает дополнительные правила, касающиеся конкретных типов застройки, а также дизайна и качества общественных пространств.Некоторые инициативы позволяют вносить изменения в базовые правила при разработке крупных участков, в то время как другие настраивают те же самые правила для решения проблем с малонаселенными территориями или конкретных проблем и возможностей проектов развития на набережной.

Проекты регенерации городов обычно разрабатываются на больших земельных участках, которые охватывают несколько зонируемых районов и наложений. Чтобы обеспечить лучшее планирование участка и взаимосвязь между зданиями и открытыми пространствами, местное правительство может упростить базовые правила зонирования, чтобы обеспечить более согласованное планирование участка для всех участков и кварталов.Кроме того, чтобы стимулировать интерес частного сектора к развитию, правительство может разрешить передачу и слияние прав на развитие. В качестве альтернативы, он может отрегулировать другие правила, чтобы обеспечить более высокую плотность застройки в обмен на какую-либо форму общественного блага, например, общественные места, финансируемые из частных источников, или инклюзивное жилье. В этом случае в правила зонирования вносятся поправки, позволяющие увеличить плотность застройки в обмен на общественные помещения, финансируемые из частных источников, или доступные жилые единицы в пределах жилого комплекса (см. Главу 1).

Стремление к более доступному жилью привело к призывам к инклюзивному зонированию, которое рассматривается как привлекательное, потому что застройщики платят за него, и оно способствует экономической интеграции. Однако доступное жилье, созданное посредством инклюзивного зонирования, требует дорогостоящих субсидий (Barro 2014). Полное обсуждение инклюзивного зонирования см. В разделе «Социальные последствия» в главе 3. Все города, рассматриваемые в данном томе, имеют хорошо разработанные правила зонирования. Например, эволюция регулирования зонирования в Ахмедабаде резюмируется во вставке.

Эволюция правил зонирования в Ахмедабаде, Индия

В Ахмедабаде, Индия, зонирование было впервые установлено в плане развития, подготовленном в 1954 году и утвержденном в 1965 году. Оно было основано на Законе о городском планировании Бомбея (1954), который впервые позволил создать план развития для управления рост городских территорий. Предыдущий Закон о градостроительстве Бомбея (1915 г.) разрешал только создание схем городского планирования для облегчения улучшения существующих городских территорий.

Зонирование включено в правила застройки, подготовленные как часть общего плана развития городских территорий (UDA). UDA определяется в соответствии с Законом о городском планировании и городском развитии штата Гуджарат (GTPUDA), принятым в 1970 году. В соответствии с этим законом для UDA создается орган городского развития, который обычно превышает юрисдикцию города. Управление городского развития Ахмедабада имеет юрисдикцию над территорией застройки Ахмедабада (1866 квадратных километров [квадратных километров]), что намного больше, чем площадь города (464 квадратных километров).Согласно GTPUDA, план развития каждого UDA должен обновляться каждые 10 лет.

Всего в плане развития обозначено более 20 зон. Однако большая часть районов городской застройки находится в одной из пяти зон. Основная городская зона, окруженная стеной, включает старый город Ахмадабад. Зона Гамтал включает в себя различные городские деревни, которые в настоящее время являются частью района застройки Большого Ахмедабада. Общая структура города попадает в зоны R1 или R2, которые представляют собой смешанные жилые зоны.R3 — это более ограниченная жилая зона, обычно находящаяся на периферии города, где более высокая интенсивность застройки не поощряется.

Развитие города в основном сосредоточено в зонах R1 и R2. В этих зонах индекс базовой площади (FSI) составляет 1,8 и 1,2, соответственно, с возможностью приобретения дополнительных 50 процентов базовой площади FSI. Это дает максимально допустимое значение FSI 2,7 в зоне R1 и 1,8 в зоне R2. До недавнего плана застройки ограничение по высоте застройки составляло 40 метров.В соответствии с новым планом развития эта максимальная высота была увеличена до 70 метров для участков, выходящих на дороги шириной 40 метров, и на всех участках в зоне перекрытия центрального делового района.

В новом комплексном плане развития до 2021 года введены зоны перекрытия. Эти зоны наложения обеспечивают более высокий FSI 4,0 в зоне R1 и 5,4 в зоне R2. При обеспечении более высоких FSI базовая FSI нижележащей зоны остается прежней. Увеличивается только доплата. Ожидается, что территории под этими зонами будут застроены в соответствии с планом местности, который будет завершен в ближайшее время.

Существует формальный процесс запроса отклонения, если разработчик хочет строить выше или хочет попросить смягчение одного из других правил (открытое пространство, парковка, неудачи, разрешенное использование и т. Д.). Ранее такие запросы рассматривал комитет по отклонениям. Однако с тех пор, как новый план вступил в силу, полномочия по внесению поправок определенного рода были возложены на муниципального комиссара, а в некоторых случаях — на правительство штата.

Зонирование, планирование землепользования и доступность жилья

Введение

Доступность жилья стала серьезной проблемой в последние годы, поскольку устойчивый экономический рост привел к росту цен на жилье в городах по всей стране.Одним из часто игнорируемых факторов, влияющих на доступность, является снижение темпов роста предложения жилья по сравнению с ростом спроса на жилье, что связано с ограничительными правилами зонирования и землепользования. Дополнительные расходы и задержки, вызванные этими правилами, сдерживают развитие одноквартирного и многоквартирного жилья во многих городах, что в сочетании с растущими требованиями существенно поднять цены.

Регулирование землепользования — это общий термин для правил, регулирующих освоение земель, а зонирование — важный вид регулирования землепользования (Приложение A).Правила зонирования и землепользования контролируют развитие частных земель за счет требований по использованию, плотности, дизайну и сохранению исторических памятников. Объем этих правил заметно вырос за десятилетия в большинстве городов США. Местные органы власти устанавливают правила, а затем обеспечивают их соблюдение посредством длительных процессов утверждения, контролируемых комиссиями по планированию или администраторами местных органов власти. Эти процессы предоставляют чиновникам значительные дискреционные полномочия, что добавляет неопределенности и без того дорогостоящему процессу для разработчиков и строителей.

Растущее количество правил и положений о землепользовании в городах является результатом целенаправленных усилий по обеспечению общественной безопасности, экологическим целям и эстетическим целям развития. Но основным побочным эффектом этого растущего количества правил стало сдерживание строительства и сокращение предложения жилья, в том числе многоквартирного жилья и жилья для малоимущих. Из-за сокращения предложения многие города США страдают от проблем с доступностью жилья.

Пагубные последствия этого постановления выходят за рамки более высоких цен на жилье: искусственное завышение стоимости жилья препятствует миграции из сельских или пригородных районов в города, что препятствует надлежащему подбору рабочих и рабочих мест, ограничивая при этом масштабы экономии за счет масштаба и объем определенных типов экономическая активность.Таким образом, эти правила препятствуют экономически эффективной плотности населения и распределению населения.

В этом исследовании рассматриваются данные о влиянии зонирования и регулирования землепользования в трех связанных областях: предложение жилья, доступность жилья и экономический рост. Академические исследования регулирования собственности показывают, что усиление регулирования связано с сокращением предложения, доступности и роста. Литература указывает на значительный эффект, а недавнее исследование показало, что из-за регулирования экономический рост снизился на 50 процентов, а объем производства снизился на 8 процентов.9 процентов в период с 1964 по 2009 год. ¹

Далее в этом документе представлены подтверждающие доказательства того, что нормативы значительно выросли за десятилетия и что этот рост связан с ростом цен на жилье. Я использовал набор данных о решениях судов в разных штатах по землепользованию и зонированию, который предоставляет новые доказательства связи между регулированием и ценами на жилье. Мои статистические результаты показывают, что усиление регулирования землепользования связано с ростом реальных средних цен на жилье в 44 штатах, а усиление регулирования зонирования связано с повышением реальных средних цен на жилье в 36 штатах.В целом, в штатах, увеличивших количество правил и ограничений на землепользование, цены на жилье выше.

Это важные результаты для обсуждения национальной политики, потому что федеральное правительство предоставляет более 44 миллиардов долларов в год в виде арендной помощи. И эта федеральная помощь может удерживать штаты от решения собственных проблем с доступностью жилья. Я исследую этот вопрос, сравнивая рост зонирования и регулирования землепользования от штата к штату с объемом федеральной помощи, получаемой каждым штатом.Результаты показывают, что относительно больше федеральной помощи поступает в штаты с ограничительными правилами зонирования и землепользования, возможно, потому, что в этих штатах выше стоимость жилья. Таким образом, по сути, федеральная помощь субсидирует обременительную местную политику.

Таким образом, в исследовании делается вывод о том, что политики могут решать проблемы доступности жилья на уровне штата и на местном уровне путем пересмотра правил зонирования и землепользования. Они могут ограничить или уменьшить местное регулирование, ускорить процессы утверждения и компенсировать владельцам собственности сборы от регулирующих органов.Дополнительная федеральная помощь — это не ответ, и она может даже подорвать стимулы для местных органов власти проводить необходимые реформы.

Фон

Регламент местного планирования и зонирования регулирует проектирование и застройку зданий, кварталов и городов. Эти правила содержатся в постановлении о зонировании, которое обычно определяет высоту, ширину и архитектурные особенности застройки, находящейся под его юрисдикцией. Он также определяет ландшафтный дизайн, характер и использование собственности. ² Иногда определяется, что имущество вообще не имеет допустимого использования.

Этот класс регулирования лучше всего узнаваем по красочным картам зонирования, которые часто сопровождают его. Карты зонирования разделяют собственность на участки (или зоны), где разрешены или запрещены различные типы застройки (Рисунок 1). Цвета отображают допустимое использование основных объектов недвижимости (например, промышленное, жилое на одну семью, торговую / коммерческую недвижимость и т. Д.) И соответствующие требования к развитию.Правила распространяются на недвижимость в городских, пригородных и пригородных районах.

Большая часть полномочий по регулированию и надзору за развитием принадлежит местным организациям. Советы по планированию обычно утверждаются законодательным собранием штата, а отдельные члены избираются или назначаются на местном уровне. Советам по планированию обычно помогают профессиональные сотрудники государственного планирования в составлении плановой документации. Правила, содержащиеся в планах города, являются долгосрочными и географически всеобъемлющими.

Рисунок 1: Карта зонирования округа Колумбия, август 2017 г.

Источник «Сводная карта зонирования — отделение 1», Управление зонирования округа Колумбия, https: // dcoz.dc.gov/.
Примечание: Карта преобразована в черно-белую для публикации. Оригинал был цветным.

Затем выполнение планов контролируется советами по планированию, советами по зонированию и местными специалистами по планированию. Совет по планированию может заключить сделку с потенциальными разработчиками и пойти на уступки в обмен на одобрение. Советы по зонированию обеспечивают дискреционный надзор и рассматривают запросы на предоставление исключений из официального плана развития. ³ В этом процессе помогают профессиональные государственные плановики.

Хотя основная часть планирования зонирования и землепользования происходит на местном уровне, федеральные и государственные стимулы могут сыграть свою роль. Например, федеральное правительство и правительство штата часто предоставляют гранты в обмен на выполнение конкретных задач. Примером может служить Национальная программа страхования от наводнений. ⁴ В некоторых случаях федеральные нормативные акты и нормативные акты штата могут взаимодействовать с местными процессами планирования, делая нормативные акты более ограничительными или исключающими. Федеральные законы об окружающей среде, такие как Закон о национальной экологической политике, расширили право вето для местных жителей в процессе планирования. ⁵

Правила планирования и зонирования получили широкое распространение, и почти все объекты недвижимости в городских, пригородных и пригородных районах подпадают под действие этих правил. В результате они контролируют то, что проектировщики называют «искусственной средой» или созданной человеком средой, в которой люди живут, работают и играют. Многие особенности, которые жители города считают само собой разумеющимися — от количества парковочных мест в торговом центре до местоположения ближайшего продуктового магазина — являются результатом этого всестороннего долгосрочного планирования.

Не всегда было правдой, что зонирование имело такую ​​широкую юрисдикцию. Комплексное зонирование и планирование землепользования были по большей части неизвестны в Америке до 20 века. Права собственности оставались нетронутыми, и суды разрешали споры между землевладельцами.

С изобретением автомобиля и внедрением автобусного транспорта ситуация изменилась. ⁶ Движение по соседству становится все труднее контролировать. Сообщества не могли изолировать свои дома от людей или других объектов, которых они хотели бы скрыть.Лос-Анджелесу приписывают первое крупномасштабное муниципальное постановление о зонировании и землепользовании, ⁷ , принятое в 1908 году — в том же году, когда была представлена ​​модель T.

Зонирование распространяется быстро. К 1926 году его приняли еще 68 городов. ⁸ Два года спустя Верховный суд вынес решение о зонировании как проявлении власти полиции. ⁹ Возможно, воодушевленные постановлением, еще 1246 муниципалитетов приняли решение о зонировании за 10 лет с 1926 по 1936 год.

Управление движением по соседству и застройка, а также защита домашних ценностей всегда были важными целями. Но за столетие зонирование стало инструментом для более широкого круга целей. Современные постановления о зонировании часто направлены на защиту окружающей среды и сельскохозяйственных угодий. Они также стремятся повысить общественную безопасность; создавать эстетически приятную, динамичную городскую среду; и обеспечить обильное дешевое жилье — и все это позволит общинам контролировать свою базу налогообложения собственности. ¹⁰ К сожалению, многие из заявленных целей зонирования противоречат друг другу.

Последствия регулирования землепользования

Правительства принимают правила землепользования для различных благих целей, но не все эффекты положительны. Постановления усложняют или запрещают строительство жилья, что сокращает предложение. Базовая экономическая теория предполагает, что если спрос растет, то цены на жилье больше всего вырастут в городах, где предложение наиболее ограничено такими правилами.

Эмпирические исследования в городах США показывают, что правила зонирования действительно сокращают предложение, что, в свою очередь, увеличивает цены. Экономист Джонатан Ротвелл указывает, что «примерно 20 процентов колебаний в росте городского жилья можно объяснить регулированием плотности», и что «регулирование, направленное против плотности, приводит к завышению цен перед лицом шока спроса». ¹¹ Экономист Дженни Шуэц предлагает, чтобы правила зонирования уменьшили количество выдаваемых разрешений на строительство, особенно для квартир и кондоминиумов. ¹²

Правила зонирования во многих отношениях ограничивают поставки. Например, требования к минимальному размеру партии уменьшают плотность жилья и, следовательно, общее предложение. Одно исследование, проведенное в Бостоне, показало, что каждый дополнительный акр минимального размера участка связан с 50-процентным сокращением разрешений на строительство. ¹³ Ограничения по высоте здания также ограничивают предложение. А некоторые города напрямую ограничивают предложение, ограничивая годовое количество разрешений на строительство.

Постановления о зонировании также налагают требования к проектированию жилья, что может привести к увеличению затрат из-за необходимости использования более дорогих строительных материалов.Как и большинство правил зонирования, требования к проектированию могут также увеличить продолжительность и неопределенность процесса застройки, что, в свою очередь, ведет к увеличению затрат. Требования к дизайну могут увеличить стоимость материалов для разработки.

Общее количество правил имеет значение. Исследование, проведенное Джоном Куигли и Стивеном Рафаэлем, показало, что каждое регулирование в городах Калифорнии связано с увеличением стоимости жилья, занимаемого владельцами, на 4,5 процента и с увеличением стоимости арендного жилья на 2,3 процента. ¹⁴ Широкий обзор академической литературы, проведенный Китом Иланфельдтом, показал, что данные убедительно свидетельствуют о том, что регулирование зонирования увеличивает стоимость жилья в пригородных сообществах. ¹⁵ Исследования городских рынков показали аналогичные результаты.

Нормативные издержки сильнее сказываются на одних городах США, чем на других. Эдвард Глезер и соавторы подсчитали, что правила зонирования увеличили стоимость квартир на Манхэттене, Нью-Йорк; Сан — Франциско, Калифорния; и Сан-Хосе, Калифорния, примерно на 50 процентов. ¹⁶ Исследование Салима Фюрта показало, что жители дорогих прибрежных городов будут платить на 20 процентов меньше затрат на домовладение и на 9 процентов меньше арендной платы, если города примут правила зонирования, типичные для остальной части страны. ¹⁷

В районах страны с наиболее высокими темпами экономического роста действуют одни из самых дорогостоящих правил зонирования и землепользования. В таких городах, как Сан-Хосе, растут доходы и прекрасные возможности для трудоустройства, но у них есть серьезные проблемы с доступностью жилья.Низкоквалифицированные рабочие не могут позволить себе высокую стоимость жилья в таких жестко регулируемых городах, и поэтому они застревают в более дешевых районах, где меньше возможностей трудоустройства. ¹⁸ Таким образом, зонирование землепользования способствует своего рода географической сегрегации по доходу. ¹⁹ Многие исследования показывают, что зонирование — это регрессивная политика, поскольку расходы непропорционально ложатся на домохозяйства с низкими доходами. ²⁰

Общее влияние правил землепользования на экономику США может быть довольно большим.Если рабочие не могут позволить себе жить в местах, где они могут наилучшим образом использовать свои навыки, производительность в США пострадает. Исследование Чанг-Тай Се и Энрико Моретти показало, что несоответствие между региональным предложением рабочей силы и возможностями трудоустройства, вызванное правилами землепользования, привело к сокращению объема производства в США на 8,9 процента. ²¹

Новые данные о влиянии Постановления о землепользовании

В этом разделе представлены подтверждающие доказательства того, что нормы землепользования значительно выросли и что этот рост связан с ростом цен на жилье.Трудно количественно оценить объем и влияние регулирования зонирования и землепользования. Я использую набор данных решений апелляционных судов штата, которые включают слова «землепользование» или «зонирование» в качестве прокси для регулирования, и провожу два параллельных анализа: один для землепользования и один для зонирования. ²²

Количество судебных решений по землепользованию или зонированию является хорошим показателем для регулирования, поскольку важные решения о землепользовании и зонировании обычно оспариваются в суде. Дэниел Шоаг и Питер Ганонг отмечают, что «правила [землепользования] часто противоречивы, и любое такое правило, независимо от его точного институционального происхождения, скорее всего, будет проверено.. . . Это делает судебные решения комплексной мерой, охватывающей множество различных каналов ограничения на новое строительство ». ²³

Рисунок 2: Рост регулирования землепользования с течением времени: национальный (1941–2010)

Источник Неопубликованный набор данных любезно предоставлен Дэниелом Шоагом из Гарвардской школы Кеннеди. Скопируйте в файлы автора.

Рисунок 3: Рост регулирования зонирования с течением времени: национальный (1941–2010)

Источник Неопубликованный набор данных предоставлен Дэниелом Шоагом из Гарвардской школы Кеннеди.Скопируйте в файлы автора.

Данные показывают, что количество судебных дел по землепользованию и зонированию существенно увеличилось в масштабах страны, как показано на рисунках 2 и 3. Например, в 2010 году было на 157 процентов больше дел о землепользовании, чем в 1980 году. Их было на 82 процента больше. случаев зонирования в 2010 году по сравнению с 1980 годом. Другими словами, количество вариантов землепользования увеличилось более чем вдвое, а количество случаев зонирования почти удвоилось за три десятилетия. ²⁴ Население США за тот же период выросло на 37 процентов.Это говорит о том, что зонирование и регулирование землепользования существенно выросли в реальном выражении.

Регулирование землепользования также выросло во всех 50 штатах, если судить по соответствующим судебным делам, а регулирование зонирования выросло во всех штатах. Ежегодное количество новых правил землепользования и зонирования продолжает расти в большинстве штатов. ²⁵

Проблема с усилением регулирования заключается в том, что оно создает препятствия для предложения нового жилья и, таким образом, часто повышает цены на жилье. Используя данные судебного дела, я изучил взаимосвязь между ценами на жилье и правилами землепользования в штатах.Я усреднил данные о ценах и регулировании за последние 10 лет — с 2000 по 2010 годы — и выполнил простую регрессию, чтобы оценить силу взаимосвязи.

На Рисунке 4 показано, что цены на жилье ниже в штатах с меньшим количеством правил землепользования. На рисунке показана подобранная линия регрессии, которая имеет высокую статистическую значимость. ²⁶ В штатах с наибольшим объемом правил землепользования самые высокие цены на жилье.

Отдельно я исследовал эту взаимосвязь для отдельных состояний.В 44 из 50 отдельных штатов ежегодное усиление регулирования землепользования связано с ростом реальных средних цен на жилье за ​​35-летний период. ²⁷

Рисунок 4: Регулирование землепользования и цены на жилье растут вместе: национальный (2000–2010)

Источник Моррис А. Дэвис и Джонатан Хиткот, «Цена и количество жилой земли в Соединенных Штатах», Journal of Monetary Economics 54, no. 8 (2007): 2595–620.Данные случая были предоставлены Дэниелом Шоагом из Гарвардской школы Кеннеди; скопировать в файлы автора.

Регулирование зонирования также связано с ценами на жилье. На Рисунке 5 показано, что цены на жилье ниже в штатах с меньшим количеством правил зонирования. На рисунке показана подобранная линия регрессии, которая оценивает взаимосвязь. Связь статистически значима. ²⁸ В штатах с наибольшим объемом правил зонирования цены на жилье в среднем выше.

В целом, 36 из 50 отдельных штатов показывают, что усиление регулирования зонирования связано с ростом цен на жилье за ​​35-летний период.

Регулирование — не единственный фактор, влияющий на изменение цен на жилье. Географические ограничения, иммиграция, уровень безработицы, доверие потребителей, технологические достижения, модели брака и удобства в зависимости от местоположения также влияют на стоимость жилья. Тем не менее, рисунки 4 и 5 показывают, что правила зонирования и землепользования важны.

Рисунок 5: Регулирование зонирования и рост цен на жилье: национальный (2000–2009)

Источник Моррис А.Дэвис и Джонатан Хиткот, «Цена и количество жилой земли в Соединенных Штатах», Journal of Monetary Economics 54, no. 8 (2007): 2595–620. Данные случая были предоставлены Дэниелом Шоагом из Гарвардской школы Кеннеди; скопировать в файлы автора.

Последствия для политики

Взаимосвязь между регулированием и ценами на жилье важна для государственной политики, потому что регулирование снижает доступность жилья, а доступность жилья является основной целью различных программ федерального правительства, правительства штата и местных органов власти.

Федеральное правительство потратило почти 200 миллиардов долларов на помощь американцам в аренде или покупке домов в 2015 году. ²⁹ Министерство жилищного строительства и городского развития тратит около 50 миллиардов долларов в год, большая часть из которых направляется на повышение доступности жилья. Несмотря на это, количество домохозяйств в США, которые считаются «обремененными расходами» ³⁰ из-за своего жилья, увеличилось или осталось неизменным с течением времени (Рисунок 6).

Рисунок 6: Доля домохозяйств, обремененных расходами, в США не улучшается

Источник «Американское жилищное обследование США — полный набор таблиц и стандартные ошибки», U.С. Бюро переписи населения, 2001–2013 гг., Https://www.census.gov/programs-surveys/ahs/data/2013/ahs-2013-summary-tables/national-summary-report-and-tables—ahs -2013.html. Оценки Объединенного центра жилищных исследований предоставлены Объединенным центром жилищных исследований Гарвардского университета. Копия данных в авторские файлы.

Перспективы для домохозяйств с тяжелым бременем затрат ³¹ не лучше. Помимо небольшого спада во время финансового кризиса, ³² процент домохозяйств с тяжелым бременем расходов со временем увеличился.В своем последнем отчете Объединенный центр жилищных исследований при Гарвардском университете прогнозировал, что к 2025 году доля сильно обремененных расходами домашних хозяйств увеличится на 11 процентов. ³³

Сторонники доступности жилья часто связывают проблемы доступности с неадекватным федеральным финансированием. Но трудно утверждать, что недостаточное федеральное финансирование является источником проблем с доступностью, учитывая взаимосвязь между местным регулированием и стоимостью жилья.

Независимо от того, улучшает ли доступность федеральное финансирование, федеральные деньги действительно способствуют принятию неверных решений на местном уровне.После ранжирования штатов на основе бремени их правил землепользования (Приложение B) я обнаружил, что федеральные жилищные субсидии сконцентрированы в штатах с наиболее жестким регулированием.

Например, доллары по федеральным жилищным ваучерам идут в штаты с наиболее строгим зонированием по более чем вдвое большей сумме, чем в штатах с наименее строгим зонированием. При этом штаты с наиболее строгим зонированием получают почти в два раза больше федеральных долларов на душу населения по сравнению со штатами с наименьшими ограничениями (Рисунок 7).Кажется, что государства вознаграждаются за свою контрпродуктивную политику на местном уровне. Взаимосвязь между федеральными субсидиями и ограничительными правилами зонирования сохраняется даже после учета бедности. ³⁴

Такая компоновка создает некоторые проблемы. Во-первых, это не позволяет штатам и местным властям учиться на своих ошибках. Когда возникают проблемы с доступностью, штаты могут винить в этом ограниченное федеральное финансирование, а не реформировать свою политику зонирования или землепользования.

Во-вторых, отношения между федеральным правительством и правительством штата создают проблемы справедливости.От федеральных налогоплательщиков нельзя разумно ожидать, что они будут субсидировать последствия безответственной политики штата и местного самоуправления, но именно это происходит при нынешней федеральной политике.

Не все штаты игнорируют стоимость регулирования; некоторые штаты и города пытались смягчить его последствия. Они опробовали инклюзивное зонирование, государственные планы доступного жилья, налоги на роскошные кондоминиумы, плату за привлечение застройщиков, ³⁵ и квоты на доступное жилье. В лучшем случае большинство инициатив предоставляют только пластырь, а в худшем — подрывают заявленные цели.Например, инклюзивное зонирование часто ослабляет экономические стимулы для нового жилищного строительства, что аналогично регулированию зонирования. В результате инклюзивное зонирование усугубляет нехватку предложения жилья и ведет к повышению цен на жилье. ³⁶

Эффективная реформа требует прямого подхода. Например, штаты могут уменьшить сферу действия Закона штата о разрешении зонирования, который предоставляет городам широкие полномочия для ограничительного регулирования. Государства также могут вносить поправки в свои законы, чтобы прямо защитить владельцев собственности от регулирующих сборов.В настоящее время владельцам недвижимости редко выплачивается компенсация за разрушение стоимости собственности, связанное с зонированием или изменением зонирования (например, перевод имущества из многоквартирного жилого в односемейный). ³⁷

Диаграмма 7. Федеральные расходы на доступность жилья являются самыми высокими в штатах с наибольшим уровнем регулирования

Источник «Таблицы состояния бюджета на 2017 год», Управление по управлению и бюджету, 2017 год. Здесь рейтинг автора на уровне штата за 2015 год сочетается с цифрами бюджета за 2015 год.Сумма в долларах включает расходы на жилищные ваучеры по Разделу 8, Операционный фонд государственного жилищного фонда и Капитальный фонд государственного жилищного строительства.

Если правительство штата требует, чтобы города выплачивали компенсацию владельцам собственности за правила зонирования или землепользования, это удержало бы города от произвольного зонирования или регулирования. Штаты также могут перераспределять доллары жилищных субсидий в города, которые ограничивают или ослабляют регулирование. Несколько штатов, включая Орегон, попробовали этот подход.

Когда крупная реформа недостижима, местные органы власти могут делать небольшие шаги вперед.Упорядочение существующих процессов утверждения и превращение определенных классов застройки по праву, а не по усмотрению, увеличит предложение жилья и, таким образом, повысит доступность жилья.

Заключение

В отсутствие нормативной реформы местным органам власти проблематично полагаться на федеральные программы, такие как жилищные ваучеры по разделу 8, налоговый кредит на жилье для малоимущих и государственное жилье, чтобы облегчить проблемы доступности жилья. Реформирование местного законодательства обходится недорого и напрямую решает проблему доступности жилья.

Как показывает научная литература и подтверждающий анализ, приведенный в этой статье, правила зонирования и землепользования пагубно влияют на доступность жилья. А правила зонирования и землепользования становятся все более строгими.

К сожалению, местные органы власти, похоже, вознаграждаются за контрпродуктивное поведение. Текущие федеральные программы стимулируют правительство штата и местные органы власти игнорировать вклад местных жителей в кризис доступности жилья. Федеральные деньги не могут адекватно компенсировать влияние местных правил зонирования и землепользования на доступность жилья.Даже если бы это было возможно, использование федеральных средств для поддержки разрушительной местной политики было бы безответственным.

Штаты и местные муниципалитеты могут повысить доступность жилья без федеральных денежных средств путем реформирования местных правил зонирования и землепользования. Реформы, такие как оптимизация процессов утверждения, обеспечение развития по праву и перераспределение государственных средств в города, сокращение регулирования, обеспечивают преимущества всем избирателям. Преимущества реформы включают доступность жилья, лучшее соответствие рабочих мест и улучшение экономического роста.

Приложение

Приложение A. Основные типы правил

Правила зонирования и землепользования имеют разные, но совпадающие значения. Регулирование землепользования — это общий термин, включающий правила зонирования и территориального деления; строительные нормы и правила; а также национальные, государственные или региональные правила по застройке и выдаче разрешений (например, Закон о национальной экологической политике или Закон о качестве окружающей среды Калифорнии). Зонирование является важной частью регулирования землепользования и включает в себя регулирование землепользования, связанное с постановлением о зонировании города или округа.В этом отчете проводится независимый анализ зонирования и регулирования землепользования.

Вместе, зонирование и / или регулирование землепользования влияют на развитие жилищного строительства через некоторые из следующих важных каналов:

Таблица A.1: Типы правил зонирования и / или землепользования

Приложение Б. Государственный ранг

Регулирование имеет тенденцию к росту в разных штатах, а относительные уровни регулирования варьируются в зависимости от штата и географии. В таблицах B.1 и B.2 сравнивается относительный уровень регулирования в штатах с 2000 по 2010 год в масштабах по населению штата.Данные за 2015 г. и численность населения используются для проведения анализа федеральных расходов в разделе «Последствия для политики».

Многие штаты, получившие высокие (низкие) баллы по регулированию зонирования, также имеют высокие (низкие) баллы по регулированию землепользования. ³⁸ Южные штаты являются одними из штатов с наименее строгим регулированием. Эти штаты включают Оклахому, Техас, Южную Каролину, Миссисипи и Арканзас. В целом южные штаты занимают 8 из 10 мест с наименьшими ограничениями для регулирования землепользования и 7 из 10 мест с наименьшими ограничениями для зонирования.

Северо-восточные штаты составляют одни из штатов с наиболее строгим регулированием. Эти штаты включают Коннектикут, Род-Айленд, Вермонт, Делавэр, Мэн и Нью-Гэмпшир. В целом, северо-восточные штаты занимают 7 из 10 мест с наиболее строгими ограничениями для регулирования землепользования и 6 из 10 мест с наиболее строгими ограничениями для зонирования. Эти результаты не особенно удивительны, учитывая репутацию северо-восточных штатов за исключительное зонирование и признание восточных штатов одними из наименее свободных штатов в целом. ³⁹

Таблица B.1: Государственный статус: регулирование землепользования

Таблица B.2: Государственный статус: положение о зонировании

Заметки

1. Чанг-Тай Се и Энрико Моретти, «Жилищные ограничения и пространственное неправильное размещение», Рабочий документ Национального бюро экономических исследований №. 21154, май 2015 г.
2. Примеры и описания см. В Приложении 1.
3. Уильям А. Фишель, Правила зонирования! Регулирование экономики землепользования (Кембридж, Массачусетс: Институт земельной политики Линкольна, 2015).
4. Крис Эдвардс, «Федеральное агентство по чрезвычайным ситуациям: наводнения, сбои и федерализм», Сокращение федерального правительства , 1 декабря 2014 г., https://www.downsizinggovernment.org/.
5. Стюарт Стерк, «Структурные препятствия для урегулирования земельных споров», Boston Law Review 91 (2011), https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1581737.
6. Уильям А. Фишель, «Экономическая история зонирования и лекарство от его эффекта исключения», Urban Studies 41, no.2 (2004): 317–40.
7. Майкл Таннер, Бедность: либертарианская перспектива (Вашингтон: Институт Катона, готовится к печати).
8. Фишель, «Экономическая история зонирования».
9. Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 U.S. 365 (1926).
10. Предыдущие исследования показывают, что регулирование зонирования позволяет конвертировать налоги на недвижимость в плату за пользование. См. Fischel, Правила зонирования !
11. Джонатан Т. Ротвелл, «Влияние регулирования плотности размещения на столичные рынки жилья», рабочий документ, Школа государственных и международных отношений Вудро Вильсона, Принстонский университет, 2009 г., https: // dx.doi.org/10.2139/ssrn.1154146.
12. Дженни Шуэц, «В моем пригородном дворе нет арендаторов: регулирование землепользования и арендное жилье», Журнал анализа политики и управления. 28, вып. 2 (2009): 296–320.
13. Эдвард Л. Глезер и Брайс А. Уорд, «Причины и последствия регулирования землепользования: данные из Большого Бостона», Journal of Urban Economics 65 (2008): 265–78, DOI: 10.3386 / w12601.
14. Джон М. Куигли и Стивен Рафаэль, «Регулирование и высокая стоимость жилья в Калифорнии», American Economic Review 95, no.2 (январь 2005 г.): 323–28.
15. Кейт Иланфельдт, «Исключительные правила землепользования в пригородных сообществах: обзор доказательств и политических предписаний», Urban Studies 41, no. 2 (2004): 261–83.
16. Эдвард Глезер и др., «Почему Манхэттен такой дорогой? Регулирование и рост цен на жилье », Юридический и экономический журнал 48, вып. 2 (октябрь 2005 г.): 331–70.
17. Салим Фурт, «Дорогостоящие ошибки: как плохая политика повышает стоимость жизни», Справочная информация Heritage Foundation, No.3081, 23 ноября 2015 г., http://www.heritage.org/research/reports/2015/11/costly-mistakes-how-bad-policies-raise-the-cost-of-living.
18. Дэниел Шоаг и Питер Ганонг, «Почему снизилась конвергенция регионального дохода в США?», Рабочий документ, Гарвардская школа Кеннеди, Гарвардский университет, январь 2015 г., https://scholar.harvard.edu/files/shoag/files/why_has_regional_income_convergence_in_the_us_declined_01 .pdf.
19. Джонатан Т. Ротвелл и Дуглас С. Мэсси, «Зонирование плотности и классовая сегрегация в U.S. Metropolitan Areas, Social Science Quarterly 51, no. 9 (декабрь 2010 г.): 1223–43.
20. Сэнфорд Икеда и Эмили Вашингтон, «Как регулирование землепользования подрывает доступное жилье», Mercatus Research, Центр Mercatus в Университете Джорджа Мейсона, Арлингтон, Вирджиния, ноябрь 2015 г., https://www.mercatus.org/system/files/Ikeda -Land-Use-Regulation.pdf.
21. Хси и Моретти, «Жилищные ограничения и пространственное неправильное размещение».
22. Набор данных предоставил Дэниел Шоаг из Гарвардской школы Кеннеди.Данные содержат ежегодные правила землепользования и ежегодные правила зонирования по штатам за почти 70-летний период. См. Определения в Приложении 1.
23. По словам Шоага и Ганонга, варианты землепользования хорошо коррелируют с другими мерами ограничения землепользования. Примеры включают Индекс регулирования жилищного землепользования Wharton и опрос Американского института проектировщиков. Первый исследовал местные органы власти, суды и исполнительные органы штатов по различным аспектам регулирования землепользования, связанным с процессами и результатами; последние опросили должностных лиц, занимающихся планированием, о политике землепользования в своих штатах.
24. Годовые варианты землепользования меняются от года к году, но среднее количество случаев увеличивается за этот период.
25. Индивидуальный анализ состояния представлен в связанных онлайн-приложениях к этому документу, расположенных по следующей ссылке: https://object.cato.org/sites/cato.org/files/documents/pa-823-appendix.xlsx.
26. Детали регрессии: R 2 = 0,35, F -stat = 26, p -value = 0,00, t -statistic = 5.1. Модель с фиксированными эффектами, использующая все 1800 наблюдений, дает общее R 2 = 0.38, F -stat = 124, p -value = 0,01, t -statistic = 2,59.
27. Оклахома, Аляска, Орегон, Иллинойс, Миссури и Северная Дакота являются исключениями из правил. Возможно, что некоторые штаты не видят положительной взаимосвязи между регулированием и ценой на жилье, потому что регулирование относительно низкое.
28. Детали регрессии: R 2 = 0,12, F -stat = 6.4, p -value = 0,01, t -statistic = 2.53. Модель с фиксированными эффектами, использующая все 1750 наблюдений, дает общее R 2 = 0,28, F -stat = 43, p, -value = 0,08, t -statistic = 1,79.
29. Уилл Фишер и Барбара Сард, «Таблица диаграмм: предложение федерального жилья плохо соответствует потребностям», Центр бюджетных и политических приоритетов, март 2017 г., https://www.cbpp.org/research/housing/chart-book-federal расходы на жилье не соответствуют потребностям.
30. Обремененные расходами домохозяйства тратят 30 или более процентов своего дохода на жилье и связанные с ним расходы.
31. Домохозяйства с тяжелым бременем расходов тратят 50 или более процентов своего дохода на жилье.
32. Во время финансового кризиса стоимость домов многих домовладельцев упала.
33. Марсия Фернальд, ред., «Состояние жилищного строительства нации, 2016 г.», Объединенный центр жилищных исследований, Гарвардский университет, http://www.jchs.harvard.edu/research/state_nations_housing.
34. В регрессионном анализе автора используются ее собственный рейтинг штата и данные Управления управления и бюджета за 2015 год.Детали регрессии зонирования: R 2 = 0,18, F -stat = 5,2, p -value = 0,00, t -statistic = 2,91. Штаты с наиболее строгим регулированием землепользования получают на 40 процентов больше федеральных субсидий на душу населения, чем штаты с наименее строгим регулированием землепользования, но взаимосвязь между относительным уровнем регулирования и федеральными субсидиями не является статистически значимой.
35. Ричард Эпштейн, «Кризис доступного жилья», Defining Ideas , Институт Гувера,
    , 27 февраля 2017 г., http: // www.hoover.org/research/affordable-housing-crisis.
36. Икеда и Вашингтон, «Как регулирование землепользования подрывает доступное жилье».
37. Роджер Пилон, «Права собственности и Конституция», в Справочник Катона для политиков , 8-е изд. (Вашингтон: Институт Катона, 2017 г.), https://object.cato.org/sites/cato.org/files/serials/files/cato-handbook-policymakers/2017/2/cato-handbook-for-policymakers-8th -edition.pdf.
38. Рейтинги штатов могут быть полезны для описания общих тенденций в регулировании, но у них есть ограничения.Калифорния — неоднородный штат с большим количеством различий между прибрежными городами и Центральной долиной. Но Калифорния находится ближе к середине в рейтинге землепользования и зонирования. Это связано с тем, что рейтинг штата является средним, а это означает, что Калифорния в целом выглядит лучше, чем многие из ее строго регулируемых городов, таких как Сан-Франциско или Сан-Хосе.
39. Уильям Ругер и Джейсон Соренс, «Свобода в 50 штатах: 2015–2016», Институт Катона, https://www.freedominthe50states.org/.

Землепользование | Округ Сарасота, Флорида

Землепользование | Округ Сарасота, Флорида

Пожалуйста, включите JavaScript в вашем браузере для удобства пользователей.

Важные оперативные обновления COVID-19

Разрешения на временное использование на открытом воздухе (TUP)

В соответствии с требованиями социального дистанцирования и для оказания помощи в возобновлении работы и экономическом восстановлении местных предприятий Департамент планирования и развития округа Сарасота внедряет упрощенные административные процедуры для временного использования и разрешений на палатки для ресторанов, которые проводят обеды на открытом воздухе и демонстрируют на открытом воздухе в магазинах розничной торговли.

Любой ресторан или магазин розничной торговли, планирующий проводить услуги на открытом воздухе, может получить разрешение на временное использование уличных обедов и торговых стендов и палаток. Пакет утверждения доступен в библиотеке документов ниже.

* NEW * Экстренное продление декларации о приостановке сборов TUP (PDF)

Отправьте пакет по электронной почте [email protected] для электронного утверждения, которое включает стандартные положения по обеспечению здоровья и безопасности сотрудников и клиентов. Это одобрение будет обработано в течение 24 часов.

Сотрудники отдела зонирования

готовы помочь с вопросами или проблемами по телефону (941‑861‑6161 или 941‑365‑6516) или электронной почте ([email protected]).

Дополнительная информация доступна в Библиотеке документов ниже.

Зонирование отвечает за соблюдение Свода постановлений округа Сарасота. Эта система правил землепользования классифицирует способы использования земли, предписывая стандарты ее развития:

• Помощь в защите общественных и частных интересов
• Сохранить критические зоны
• Содействовать упорядоченному росту
• Поощрять развитие в соответствии с желаниями общества

Land Development отвечает за проверки и инспекции всех горизонтальных строительных работ, связанных с новой застройкой в ​​округе Сарасота, в том числе:

• Дороги
• Тротуары
• Вода и канализация
• Системы ливневых вод

Единый кодекс разработки (УДК)

Комиссия округа Сарасота приняла новый Единый кодекс развития (УДК) 27 ноября 2018 г. с датой вступления в силу 1 января 2019 г. .UDC обновил и объединил Положения о землеустройстве округа (бывшая глава 74 Кодекса округа) и Правила зонирования (бывшее Приложение A Кодекса округа).

Предварительное обновление * Важно *

Land Development больше не будет принимать компакт-диски, флэш-накопители и т. Д. Из-за новых стандартов кибербезопасности.

Документы должны быть загружены онлайн через Строительный портал (где в настоящее время обрабатываются заявки). Кроме того, заявители могут запросить ссылку Dropbox у Land Development, отправив запрос по электронной почте.

Не следует получать бумажные копии для подачи заявок или сертификации объекта.

Координация обзора развития (DRC)

Все документы заявки должны быть отправлены на рассмотрение в электронном виде через страницу Online Permitting Services.

Действует с 1 августа 2019 г. : «Предварительное совещание» будет требоваться для всех новых приложений Concurrent Subdivision & Concurrent Commercial за дополнительную плату в размере 350 долларов США.В ближайшее время в приложение будет загружена пересмотренная таблица «Расчет комиссий».

Портал онлайн-строительства

Зарегистрированные пользователи могут управлять своими проверками на странице онлайн-разрешений.

База данных разрешений также доступна на странице Online Permitting Services, где разрешения можно искать по адресу, номеру разрешения или диапазону дат.

Планирование, зонирование и землепользование | Миссула, MT

Планирование

Раздел городского планирования управляет требованиями политики роста и законодательными инициативами городского совета и администрации, поскольку они связаны с этой политикой.Раздел способствует формированию долгосрочного видения сообщества, которое реализуется через принятые планы, политики, кодекс и партнерские отношения. За дополнительной информацией обращайтесь по телефону (406) 552-6630.

Зонирование

Решение о зонировании принимается через общественные процессы, чтобы определить, какой тип развития разрешен в различных районах города. Основная цель зонирования — защита и укрепление здоровья, безопасности и общего благосостояния людей, живущих и работающих в городе Миссула.

Землепользование

Подразделение по землепользованию Службы развития отвечает за рассмотрение проектов, которые включают изменения земельных участков и зонирования районов.Обзор землепользования гарантирует, что развитие поддерживается упорядоченным и эффективным предоставлением услуг по всему городу Миссула, чтобы предотвратить перенаселенность земель, уменьшить заторы на улицах и автомагистралях, обеспечить достаточное освещение, воздух, воду, удаление сточных вод, парки и зоны отдыха, обеспечить адекватный доступ и защита прав владельцев собственности. Для получения дополнительной информации о различных типах обзора развития землепользования см. Нашу страницу «Землепользование» или свяжитесь со стойкой информации по землепользованию и зонированию по телефону (406) 552-6625.

Документы по планированию и правила землепользования

Найдите список ссылок на многочисленные правила планирования, землепользования и нормативные документы города Миссула, включая правила зонирования и подразделения. Здесь также находятся подробные планы, планы районов и районов с сопроводительными картами.

Карты

Наша страница с картами планирования содержит ссылки на карты планирования, зонирования, землепользования и исторические карты. Всеобъемлющий план и карты плана микрорайона связаны с документом планирования на странице «Документы и правила планирования».На странице «Карты города» можно найти различные карты города, в том числе карты приходов.

Формы и приложения

Найдите формы, заявки и информацию о сборах для подразделений, изменения зон, условного использования и т. Д.

Зонирование / Специальное землепользование

После того, как проект был представлен и прошел Рассмотрение плана участка, назначаются необходимые общественные слушания. Уведомление о публичных слушаниях должно быть отправлено по почте всем жителям, владельцам собственности и предприятиям в пределах 300 радиальных футов от предлагаемого условного землепользования, опубликовано в Detroit Legal News и размещено на собственности.Закон о разрешении зонирования штата Мичиган требует уведомления о таких публичных слушаниях как минимум за 15 дней.

Общественные слушания по вопросам особого землепользования обычно проводятся утром в среду, начиная с 9:00 утра, а затем каждые полчаса. Количество слушаний в каждую среду варьируется, но обычно составляет от двух до шести. Комиссия в настоящее время составляет 1000 долларов США.

Повестка дня слушания:

1. Судья объявляет подробности слушания
2. Отчет персонала выдает строительный инспектор BSEED
3. Команда разработчиков представляет презентацию своего предложения
4. Градостроитель Департамента планирования и развития (P&DD) дает отчет и дает рекомендацию
5. Общественности предоставляется возможность задать вопросы и прокомментировать предложение

В судебном заседании решение не принимается.В течение 2–3 недель специалист по слушанию составляет проект письма с решением, включающего рекомендацию P&D, результаты слушаний и конкретные критерии утверждения для условного землепользования (раздел 61-3-231).

Письмо с решением будет отправлено заявителю, всем, кто присутствовал на слушании, и всем, кто представил письменный комментарий относительно предлагаемого землепользования. Любое письмо с решением может быть обжаловано в Апелляционном совете по зонированию (BZA) в соответствии с разделом 61-3-242 в течение 14 дней с даты принятия решения.

В случае отсутствия апелляции письмо с решением вступает в силу. Затем заявитель должен внести это в Реестр договоров округа Уэйн и подать разрешение на строительство в BSEED, чтобы изменить использование и выполнить любые строительные работы. После прохождения всех необходимых проверок выдается Справка о заселении.

Наконец, если для предлагаемого землепользования требуется лицензия на ведение бизнеса, такая лицензия может быть подана и выдана. Только после этого можно открыть и использовать новое использование.

Зонирование и землепользование

Эти публикации предназначены только для информационных и справочных целей.Когда возникает вопрос о юридическом толковании, местным чиновникам всегда следует обращаться за советом к своему муниципальному советнику.

Обзор Закона о контроле за подразделениями

• Исправлено в декабре 2009 г. — В течение многих лет в наш Департамент поступали многочисленные вопросы, касающиеся действия Закона о контроле за подразделениями. В этой публикации освещаются многие из основных и процедурных требований, которые применяются к планам с подразделениями и без подразделений, которые требуют одобрения или утверждения советом по планированию.Мы также отметили интересные судебные дела, в которых рассматривались различные вопросы, связанные с управлением подразделениями.

Закон о зонировании

• Пересмотрено 30 декабря 2016 г. — Эта редакция Закона о зонировании поможет советам по планированию, другим муниципальным чиновникам и заинтересованным жителям. Закон о разрешении зонирования, глава 40A, был введен в действие главами 368 и 551 Закона 1954 г. и вступил в силу 1 августа 1954 г., заменив предыдущее законодательство о разрешении зонирования, разделы 25–30B включительно, главы 40 «Общие законы». .22 декабря 1975 года губернатор подписал главу 808 Актов 1975 года, Закона о зонировании, который создал новую главу 40A Общих законов Массачусетса. Левая колонка каждого раздела буклета содержит аннотации, выделенные жирным шрифтом, которые не являются частью закона, но были вставлены для облегчения исследования.

Принятие поправок к постановлению о зонировании

• Пересмотрено в ноябре 2009 г. — Этот план охватывает процедуру, которой должен следовать муниципалитет при принятии или изменении своего постановления или подзаконного акта о зонировании.Подробную информацию об этой процедуре см. В главе 40A, раздел 5.

Требования Закона о зонировании для принятия решений

Пересмотрено в ноябре 2009 г. — Этот план охватывает:

• Процедура рассмотрения специального разрешения
• Разница
• Апелляция
• Строительные субсидии
• Повторное применение
• Принудительное действие

Также изложены требования к общественным слушаниям, решениям и голосованию для органов по выдаче специальных разрешений и апелляционных советов по зонированию.

Древние участки и защита плана

Пересмотрено в ноябре 2009 г. — Этот план охватывает:

• Отдельная и общая охрана участков
• Теория слияний
• Подразделение защиты
• ANR
• План периметра
• План объекта

Несоответствующие конструкции и виды использования

Пересмотрено в ноябре 2009 г. — Этот план охватывает:

• Несоответствующие конструкции и виды использования
• Изменение несоответствующих конструкций и использования
• Защита на шесть (6) и десять (10) лет
• Раздел 6, проверка и поиск
• Освобождение одно- и двухквартирных жилых построек
• Изменение несоответствующего использования
• Неиспользование и отказ от несоответствующих видов использования и конструкций

Процедурные требования Закона о контроле за подразделениями

Пересмотрено в ноябре 2009 г. — Этот план охватывает:

• Процесс проверки планов ANR
• Предварительные и окончательные планы
• Изменение, изменение и отмена планов.

Справочник ANR (планы без утверждения)

• Пересмотрено в январе 2009 г. — В связи с многочисленными вопросами, которые возникли в течение многих лет в отношении процесса «Утверждение не требуется» (ANR) Закона о контроле за подразделениями, DHCD счел полезным выпустить и распространить публикацию по этому вопросу. .

Законодательство о муниципальном планировании и территориальных делах

• Пересмотрено в ноябре 2008 г. — Эта редакция Закона о муниципальном планировании и контроле за территориальными делами поможет советам по планированию, другим муниципальным чиновникам и заинтересованным жителям.Закон о контроле за подразделениями был принят в 1953 году, и эта публикация включает все поправки, внесенные с момента его вступления в силу. Левая колонка каждого раздела буклета содержит аннотации, выделенные жирным шрифтом, которые не являются частью закона, но были вставлены для облегчения исследования.